名家筆陣：內房大鑊過美次按

核心城市樓價失控

幾個月來香港樓價在陰跌，論樓價、土地稀缺程度、國際化程度、香港居民的財富積累程度，如果香港的樓價都下跌了，那麼內地樓市的樓價下跌也是必然。

但實際上，按照內地房地產市場開發商的邏輯，樓價上漲時，內地樓價要向香港看齊；但香港的樓價下跌時，則中國的具體情況與香港樓市不同，內地樓價還是要上漲。

事實上，當香港的樓價開始下跌時，內地一線及部分核心二線城市的樓價反而瘋狂上漲，就如一五年上半年中國股市一樣，已經沒有任何理論、任何模式、任何理由可解釋。

市場上叫「狼來了」十幾年，但中國樓市的「狼」沒有來。甚至有人說，中國房地產市場正在走向○八年美國次按危機之路，房地產開發商、地方政府及住房投機者更是不屑一顧。

中國樓市是否會走向○八年美國的次按危機？當年美國的次按危機，主要是當時美國政府是希望用更優惠的住房按揭貸款，或讓不少信用評級低、沒有支付能力的購買住房者進入市場，然後又讓這些住房貸款以證券化的方式打包到市場賣給投資者。這些買樓者購買住房只為自住，只不過按照其財富持有及收入水準無法進入，當時政府讓進入住房市場的門檻降低，讓這些人進入。

去庫存釀金融危機

當前中國房地產市場的情況與美國當年有很大的差別。主要表現為政府採取優惠的住房按揭貸款政策、優惠稅收政策讓人炒作房地產，這樣既可讓政府所認為的中國房地產市場的過多的庫存得以消化，更重要的是讓中國經濟增長壓力得以釋放，讓地方政府及房地產企業的嚴重債務負擔轉移到購買住房者手上。這樣，中國的GDP又可上去了，地方政府的債務負擔也減少，中國房地產所面臨的一系列問題與風險都能夠掩飾下來。所以，即使中國房地產泡沫破滅，也不是美國次按危機的形式，而是另外一種方式的房地產危機及金融危機。

從一四年及一五年央行房地產救市政策來看，核心是鼓勵有房者如何利用更多優惠的住房按揭貸款進入房地產市場，讓有住房者持有更多的住房。這些政策看上去說得好聽是為了居民改善性住房，實際上是鼓勵內地有房者投機炒作，以此把房地產作為一種賺錢的工具，在這點上與美國次貸危機根本就不同。也正因為如此，從而使近年來30%銀行信貸通過個人按揭貸款進入房地產市場。因為，近年來，央行已經把住房按揭貸款利率及首付比例降到歷史最低水準。

官民谷大樓市泡沫

正因為央行鼓勵持有住房的居民利用銀行信貸進入房地產市場投機炒作，央行貨幣政策過度寬鬆，從而使得金融市場的流動性氾濫，一些沒有支付能力，甚至於沒有首期的投機炒作者也躍躍欲試，想進入房地產市場。在這種情況下，各種各樣的首付貸應運而生，而這些利用首付貸進入市場投機炒作者，購買住房目的就是為了賺錢，根本上就沒有想過購買住房是為了自住，這點上也是與美國的次貸危機是根本不同的。正因為這些人購買住房是為了賺錢，他們進入市場後，以各種方式推高房價也是必然，所以深圳、上海、蘇州等城市樓價短期內會炒作得那樣高。

還有，不僅央行極力鼓勵持有住房的居民利用優惠信貸條件進入住房市場，地方政府也不甘落後，有些地方政府不僅對住房購買者購買住房補貼，也竭力讓他們手中大多數居民的住房公積金耗盡，這是由於住房公積金貸款比銀行按揭貸款的利率還要低。

到目前為止，內地不少城市的住房公積金貸款已經沒有可貸資金了。這既看到中國購買住房者的瘋狂，也顯出地方政府的瘋狂。如果這些城市的房地產市場出現周期性調整，房價下跌，住房公積金貸款的風險全部顯現出來。如果這種情況出現，可能比美國次按危機的風險更高。

也就是說，中國樓市不會出現美國式的次按危機，但是就銀行信貸過度擴張程度、鼓勵有房者炒作住房、並把住房公積金耗盡的情況來看，中國樓市泡沫與風險比美國有過之而無不及，如果泡沫破滅，危機會更大。

易憲容　

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容