名家筆陣：內地樓市自取滅亡

政府樂見樓價狂飆

面對這現象，官員暗中竊喜，儘管口頭上會說幾句不痛不癢的話，要穩定當地房價，但見房價飆升，就知道GDP上去，土地財政有救。

因此，沒有哪個城市會真正推出政策穩定房價，不到泡沫真正破滅，官員還是會說房價升得快，但風險可控。

這次一線城市及部分二線城市房價飆升，與以往不同，完全是政府過度寬鬆的幣策及場外槓桿資金推動的結果。內地「槓桿上的房地產市場」與去年泡沫破裂前的「槓桿上的股市」如出一轍，若還認為風險可控，最後只會讓泡沫破滅。

一、二線城市的房地產價格突狂飆，於今年一月份銀行信貸增長2.54萬億元人民幣的數據上可見一斑，這是歷史上最高月份○九年一月錄8,900億元人民幣的2.8倍。一月份社會融資總額增長3.42萬億元人民幣，按月增長1.61萬億元人民幣。資金大量湧出並沒有流入實體經濟，而是湧入房地產市場。官員辯稱一線城市房價狂升不是寬鬆幣策的結果，真可笑！

據報道，目前這些城市的房地產市場的場外配資規模已超過1萬億元人民幣以上。公開資料顯示，整個中介行業通過場外配資實現的購買住房總額已超過1萬億元人民幣。

還有報道指出，在這些房價瘋狂的房地產市場，有三成買家是借助於中介公司槓桿完成交易。目前各種首付貸款已可將首付降到5%，即槓桿率可放大到20倍。部分貸款產品甚至提供契稅借貸。就目前這些一、二線城市的房地產市場的情況來看，其槓桿率之高、炒作及價格之瘋狂，已經不下於去年六月中旬泡沫破滅之前的股市。

房地產市場的瘋狂，不僅顯示更多的高風險投資者湧入市場，場外配資瘋狂，還顯示不少房地產投資者及一些財富管理公司自買自賣，把銀行資金套出，之後不少人隨時準備棄房而去，因他們早就把自己所期望的資金與收益從銀行套出來，這樣房地產價格豈能不瘋狂飆升？

嚴查配資講多過做

人行和中銀監等監管機構，正密切關注這些城市房地產市場融資風險，並擬推出措施，打擊房地產中介機構、開發商、小額貸款公司及P2P網絡金融平台，為買家提供購買住房首付貸款的行為。此外，監管部門將要求商業銀行對住房貸款申請進行嚴格審查，若首付資金來自高槓桿類融資貸款，要拒絕借出住房按貸。監管部門還將要求銀行加強房貸壓測。

監管政策幾時出台難以估計，可能等到房地產泡沫破滅，內地還在研究應對方式，就如去年股市一樣。另方面，若政府不能通過嚴厲稅收槓桿對住房瘋狂炒作進行遏制，把住房的投機炒作及消費區分開，嚴格去除住房炒作的賺錢效應，這些城市的政府想通過以往失敗的住房限購政策，以及銀行信貸差別化的信貸政策，來防止或遏制瘋狂炒作，幾乎不可能。

勢必重蹈股災覆轍

只要房價在上漲，特別是瘋狂飆升，投資者就有辦法突破這些限制。場外配資的加槓桿也可輕易突破信貸差異化的防火牆，驅使低收入或沒有穩定收入的高風險投資者入市。這種情況比美國次按危機爆發前還要嚴重。若內地對一線城市房價瘋狂飆升仍坐視不理，「槓桿上的房地產」也會走上去年「槓桿上的股市」之路。

易憲容　

青島大學經濟學院教授，當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容