理財Campus：按樓買債投保賺盡息差

買債券：每年淨回報50萬

在證券界打滾多年的恒發金融董事總經理林家亨去年底首次買債，為了提高本金，他更孤注一擲，把物業加按五成買債，希望每年賺取50萬元的息差。

他說：「上年底美國宣布加息，但相信速度會好慢，對香港按揭利率影響有限；且預計股市甚波動，股票回報相對下降，故轉移資金去債市。」他把估價約1,000萬元的自住物業向銀行抵押，套現500萬元買債，以按揭利息2%計算，每年利息開支約為10萬元。然後，他把資金買入兩個屬於香港二、三線上市公司發行的高息債，包括3年期債券及2年期票據，賺取年息約10厘。

安柏梁偉民指，如想按樓買保險，保單應該愈短愈好。	林家亨按樓買債計算表	國壽福祿六年儲蓄保險計劃

做足風險評估 吼短債

更甚的是，他把這批債券再進行抵押，向證券公司多借200萬元，同樣買入上述的高息企債，當中包括3年期債券及2年期票據。他解釋：「兩債券的年利率為10%、債券抵押借貸年息為5%、銀行按揭息率2%，即借貸利息為每年20萬元（10萬元銀行利息+10萬元孖展利息），債息回報為70萬元，即每年淨回報是50萬元。」

按樓買債已屬高風險，林家亨更「按上按」，一旦發債體或證券公司破產，本金未必能收回。不過，他直指已做足風險評估，「首先，我只買短年期的企業債，因為5年期以上債券，好難預測公司的發展；其次，我會預先了解發債公司的營運情況，如曾實地考察該公司在內地的影城，相信其未來發展穩定，且我會持有債券至到期日，不計劃中途買賣，故不受期間的債券價格波動影響。」

看好某上市公司前景卻不買其股票而買債券，他指，皆因股價受市場波動及公司的營運數據影響，相反若持有債券至到期，只要公司沒有破產或違約，債券持有人可收回本金及利息，相對股票的回報較穩定。

買保險：年期宜短不宜長

除了按樓買債外，投資者亦可考慮按樓買保險，以收取穩定的回報。

致富證券投資銷售部董事鄧澤堂表示：「如果投資者衡量過風險，例如已經供完物業，可考慮按樓買儲蓄保險，例如2Pay5（供保險款項兩年，然後五年後連本帶利取回），又或者3Pay5等。」

安柏環球投資總監梁偉民亦指：「如果想按樓買保險，保單應該愈短愈好。因為加息周期啱啱開始，估短期內唔會加太多，如果揀五年嘅話，保證息率每年都應該會有3至4%。我估起碼可以賺頭幾年，就算之後蝕番，都仲有得拉上補下。如果揀年期長到二十至三十年嗰啲，風險就太高喇！」

他續表示，部分101保險計劃可考慮，如國壽的福祿六年儲蓄保險計劃回報不俗，每年的保證紅利為已繳年度保費的3.19%。投保人需在首三年按年繳付保費，後三年便可分期領款，獲100%保費回饋。

年保費最低5萬

他又指出，保單貨幣可選港元或美元，年繳保費最低5萬港元、最高700萬港元，舉例若投保人首三年每年繳付10萬港元保費，六年複息共得40,262.77港元保證紅利，第四年開始可每年收回約10萬港元保費，直至第六年結束，便已全數收回已繳保費，並未計及期內的非保證紅利。

若投資者把物業加按買保險賺息差，加按30萬元，六年利息共約35,000元（假設按息2.15%不變），但上述的保證紅利六年共約4萬元，則賺息差近5千元（未計及期內的非保證紅利）。