名家筆陣：賣地覆核幫倒忙

樓市下行 未來價更低

荔枝山地皮受司法覆核影響，工程延誤風險會構成價格折讓。另一方面，地皮的地勢凹凸不平，地基工程需額外支出和時間，現有的樹木須向地政總署申請才可斬除，需時最少一年才可動工。

以地價每呎1,850元，加發展成本5千元，再加百分之二十利潤，總成本價已是每呎8,200元（建築面積計），以實用率八成來換算，未來賣樓不可低於呎價1萬元（實用面積計）才可維持合理利潤。地皮鄰近的樓盤平均現價亦是約1萬元一呎，假若大市繼續向下調整，發展商利潤便被蠶食，未來甚至有虧本的可能。

樓市波動時，地價波幅必會較樓價波幅為大。新界樓發展成本中的地價所佔比例較市區樓低得多，因此地價與樓價的關係遠較市區敏感，同樣是樓價下跌一成，市區地價可能只會下調一成半，新界地價卻可下調二到三成。

假若地政總署認為發展商出價未達最低要求，拒絕批出荔枝山地皮，如果半年後重新推出招標，若樓市持續下調，發展商屆時的出價更低。政府若然到時接受更低的地價，庫房便因不接受早前更高的出價而蒙受損失。

覆核失敗反益發展商

發展局局長指出不會因地皮有司法覆核申請便延遲推出土地，否則影響土地供應，筆者認同這看法。現時政治對立愈來愈嚴重，政府任何重大計劃也可能遭到反對者申請司法覆核，萬一遇到法律挑戰便收回土地，恐怕反對者日後會變本加厲，任何土地招標均會申請司法覆核，土地供應必大受影響。

再從另一角度看，發展商訂定地皮入標價時，如果地皮有訴訟，必然會把風險反映在入標價上，出價較為保守或有所折讓，庫房收入必有損失。然而，若土地售出後，司法覆核失敗，發展期沒有任何延誤，發展商便冷手執熱煎堆，入標時的風險折讓便成為額外利潤。申請司法覆核的人士很多不滿地產霸權，但他們又有否想過他們的行動只是傷了庫房，反而明益了發展商！

太古城單位在九七年高位時賣1萬元一呎，沙士時降到低於每呎4千元的水平，相比1萬元一呎，每呎4千元是否賤價？業主若要在沙士時期賣樓，可以售出已屬幸運，因此樓價與地價是否賤價，只是相對歷史價格而言。如果市民希望樓市下調，不是應該樂見更多政府土地以「賤價」批出嗎？

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國