名家筆陣：廉租長者屋更實際

雋悅日前截止申請，從申請者數目來看，可初步分析項目是否受歡迎。項目提供588個單位，其中開放式或一房單位共301個，佔單位數量約五成。惟申請表僅393份，平均年齡72歲，近七成申請者為單身。

護理支援未夠貼心

項目未能超額「認租」，料主要與其設計及財務安排有關。申請者近七成為單身人士，估計大部分冀認租開放式或一房單位，惟雋悅僅約五成單位為一房或開放式。

由於今次申請者不多，相信單身申請人仍可全數選得開放式或一房單位。開放式及一房單位並沒設工人房或儲物房，但負擔得起這優質項目的租客應有能力及有需要聘用工人，照顧日常起居。沒獨立房間安置工人，會為租客帶來不便。

雋悅有近半為兩房單位。若長者選擇與家人同住，一般港人心態是百年歸老後，把單位留給陪伴自己走過人生最後階段的親人。惟長者過身後要把單位歸還房協，同住的親人須另覓居所，如此安排不符港人一般心態。

另外，雋悅在單位內提供居家護理支援系統，但筆者對其實用價值亦存疑。

租權費高昂不划算

財務安排方面，筆者認為這才是項目不受歡迎主因。雋悅提供的是租住權，租客不擁有單位業權，故銀行不能提供按揭貸款，申請者須自行籌集一筆過或分期支付的租住權費，即使是分期支付，也得先一筆過支付五成租住權費。

以一個中層約350方呎單位為例，60歲申請人要一次過支付390萬元租住權費，即使分十年支付，也要先付220多萬元首期。房協算體恤老人家，估計這些富貴老人可能擁有其他物業，故聯繫按揭證券公司為申請人安排其他物業的按揭套現，以支付租住權費。

不過，按揭證券公司條件苛刻，以申請人年齡60歲為例，市值2,000萬元的單位只可貸款約380萬元，而且利率較一般按揭利率為高，更要每年支付按揭金額百分之一點二五的保險金，變相供款利率高達4厘。

如能負擔支付巨額租住權費的富貴老人，他們多數有能力聘請傭人照顧起居，雋悅提供的設施和服務也沒必不可少的性質。老人家購住私宅，過身後單位可留給後人，但雋悅單位居住權費不便宜（60歲計約一般私樓市值的八折），居住者多年後，一旦過身單位須交回房協，後人只可取回百分之五的租住權費，很多人覺得不划算。

地產商拒發展有因

私人發展商向來較官方或半官方機構靈活，從雋悅情況看來，他們不發展老人屋苑，是因相信香港人未接受這個市場。筆者認為，房協不宜與發展商市場重疊，日後不宜發展只向富貴人家提供服務的項目，可考慮改為提供廉租屋形式的老人屋苑，服務草根市民。

陳超國　

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國