環球置業生活：柏林炒低水樓市起飛

IP Global投資部主管朱潔瑩表示，相比其他歐洲城市，德國首都柏林的人口增長較迅速，預計由今年至二○三○年，該市人口將增加約34萬，刺激住宅需求，料將出現求大於供的現象，利好樓價向上及租務需求。

歐元弱勢 利率低企

她續稱，受惠港元兌歐元持續強勢，本港投資者目前購買歐洲物業較划算，加上環球利率持續處於較低水平，近期不乏港人有興趣到當地尋找投資機會。

柏林是歐洲主要旅遊城市之一。	柏林住宅需求持續上揚。	柏林保持強勁經濟增長。圖為勃蘭登堡門。

另資料顯示，德國住宅市場向來是租務為主，據歐洲統計局數據，德國國家住宅自有率低於英國、澳洲、美國、法國及荷蘭等發達國家。以一三年為例，德國住宅自有率僅約五成，說明該國的租務需求大。不過，隨着近年德國人置業意識抬頭，加上外來人口增加對住屋的需求，樓價料會上揚。

德國啤酒文化世界聞名，當地人舉杯暢飲。	德國住宅樓價按年變化	德國住宅樓價指數走勢

置業可做七成按揭

她提醒，有意於德國置業的港人，需要尋找一間值得信賴的代理行，因為購買海外物業需要不同的協助，一間具規模的海外物業代理，可以提供許多建議，例如按揭服務，德國當地基本上可承做約七成按揭，保守估算至少有六成；另外又會推介可靠律師，當完成交易後，亦會負責協助出租及管理單位等，以上的多項服務，僅大型代理行才有資源聘請整個團隊協助買家處理。

她又說，德國當地的物業印花稅約為樓價的5至6%，同時有Capital Gain Tax，不過只要買家持有物業逾10年，就能免除該項稅務。

米特區地段矜貴 樓價升浪未完

柏林的米特區，猶如香港的中環、上環的蘇豪區，位屬市中心地段，地段矜貴。朱潔瑩表示，由於米特區是該市早期發展的地區，歷史底蘊深厚，有許多歷史建築，如著名的柏林圍牆，吸引許多遊客，帶動商業活動。

米特區也是不少政府部門的所在地，同時有許多辦公大樓，帶動區內住宅租務市場。她續稱，該區目前不乏重建及活化項目，利好樓價發展，米特區去年樓價升24.2%，雖然升幅不小，不過她提醒，未來樓價仍有爆升的潛力，有意投資柏林的買家，宜趁樓價仍未超高前入市。

細單位最旺租

朱潔瑩表示，米特區與中環的蘇豪區一樣，深受單身的銀行家、律師及年輕夫婦租客歡迎，與全世界其他蘇豪區一樣，居屋空間不需要太大，建議投資者購買面積較細的開放式或一房單位，預料最受該類人士追捧。

她指出，當地的開放式單位，面積普遍約35方米；一房單位面積則約45至50方米，一般而言，核心地區每方米售價約1萬歐元，至於米特區北面等地段，發展程度不及核心區，售價較平，每方米約8,000歐元，即入場費低至28萬歐元，核心區則約35萬歐元。至於租金回報則約3至5厘，扣除管理費等使費後，回報約2至3厘。

經濟增長強勁 柏林領先全國

據IP Global研究報告《全球房地產展望》（Global Real Estate Outlook）資料，德國是世界第四大經濟體，也是全歐洲最大的經濟體，相比德國其他城市，柏林的經濟增長最強勁，經濟生產總值由○五年至一二年期內，升幅達17.4%。由於經濟活動繁盛，吸引不少人口流入該市尋找工作機會。

報告稱，過去十年柏林市創造超過23萬個就業機會，去年六月份，失業率更創近20年來的新低點，利好市內租務市場。報告又指出，整個柏林的經濟體中，約有170萬人口受聘於金融、保險及房地產等主要行業。由此可見，該市的主要勞動力多為高增長行業，消費力高，對租務市場更具促進作用。

住宅單位供不應求

另預計至二○二○年，柏林每年需要新增逾1.9萬個住宅單位，但在二○一四年間，僅得約9,000個單位落成，反映供不應求的情況，同時刺激樓價大幅上漲。去年柏林市內住宅單位平均樓價上升11.47%，而黃金地段米特區（Mitte），樓價升幅更達24.2%。

IP Global表示，過去幾年，柏林的媒體及數碼行業發展迅速，利好住宅租務市場，成為歐洲租金增長最高的城市之一，但是位於市中心的優質物業卻供應不足，成為物業投資的不二之選。