名家筆陣：行老路難谷樓市

棚戶區改造將是政策發力重點，做法以「貨幣化棚改」為主，此舉被認為不僅能消化庫存，還可借助棚改對沖商品房投資增速的下滑。另房地產信貸、稅收等領域都可能放鬆，即降低按揭貸款首付比重及貸款利率，降低住房交易環節稅費。

從即將出台的政策看來，基本上還是在老路上前行，這樣做實際效果有限，就如前十幾年，政府愈是對房地產市場宏調，房價漲得愈快。即調整政策目標與實際效果嚴重偏離。

中國住房市場是一個以投資為主導的市場，只要房價跌，投資者不入市，最優惠的購買政策都不可能吸引投資者入市。

稅收政策須正常化

住房市場要去庫存化，要把絕大多數人住房需求釋放，就必須建立在兩個基本前提上，否則不可能達政策目標，走以前救市老路也行不通。一是要通過嚴格住房稅收政策，把住房限定為消費品。當前住房市場問題就是因沒把投資需求與消費需求進入嚴格界定或區分開，令住房市場最後肯定會成為投資主導的市場。在以投資者為主導的市場，只要房價持續跌，投資者定會退出。

只有把住房的投資需求和消費需求，用稅收政策嚴格限制及區分開，讓住房市場轉型為消費主導，才能把住房消費需求釋放。這些年來住房投資者都賺個盆滿缽滿，最核心問題就在於住房投資稅收徵收不正常，無論是住房交易稅還是住房交易所得稅都太低。

只要讓中國住房市場稅收政策正常化，比如香港，把住房的投資與消費區分。個人購買多少住房沒關係，只要住房交易及住房交易收益徵收較高的稅款，投資者定必收斂。若加上房地產物業稅及住房遺產稅，讓住房市場稅收正常化，市場就能轉型為消費主導的市場。只有房地產市場轉型，住房消費需求才能釋放，否則降稅降息效果是反作用。

宜轉型為消費主導

二是用住房稅收政策界定為消費品後，房地產市場才能漸轉型，由投資主導轉型消費主導。由於住房消費者在市場的對價永遠低於投資者，且消費有限，故在一個住房消費者為主導的市場，房地產市場價格會漸回歸理性。在住房價格回歸理性的過程，住房消費需求才能漸釋放。

另政府冀棚戶區改造，增加住房市場被動性需求，這與早幾年大拆大建增加被動性住房需求是一樣。

要化解當前住房市場庫存問題，把消費需求釋放，就得通過嚴格住房稅收政策，把住房界定為消費品，讓住房市場轉型為消費市場，就得讓房地產市場價格漸回歸理性，消費需求才能逐漸釋放，否則還是走老路，採取所謂更為優惠的購買政策，如降息降稅等，估計難以走得通。

易憲容

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容