理財Campus：「大好友」王震宇：細價樓快爆煲

昔日的大好友改變看法，他深信，樓市「轉角市」已經出現。

「轉角市喺過去幾年都出現過，好似一三至一四年間，幾個禮拜內出現幾個百分比的下跌。如果今次無任何黑天鵝事件發生，好大機會同之前一樣，出現一個緩慢的調整，幅度應該係單位數跌幅。」他認為，真正的跌市趨勢至今未確立，相信香港樓市正面對一個前所未見的複雜情況。

公居屋明年湧至瀕危

雖然發展商加快推盤，政府復建居屋以增加市場房屋供應量，惟王震宇認為政策未能解決供應短缺問題，反而「火上加油」。「相對於九十年代，一個禮拜賣一兩千個單位係閒事，而家一個禮拜賣幾廿個單位就以為多供應，簡直係九牛一毛。政府本應將公營土地轉向私人市場拍賣，增加私樓競爭，紓緩樓價升幅，可惜本末倒置。估計當去到一六、一七年，大量公屋及居屋湧至，樓市真正的危機就會出現。」

他認為，當樓市踏入調整期，碰上公營房屋湧現，細價樓更是首當其衝爆煲。「細價樓風險最大，因為細價樓的價值脫離咗樓價常規，而中細價樓缺乏供應，細價樓業主難以換大樓，嚴重影響『換樓鏈』，而且細價樓流通量低，回報率極差，根本沒有人得益。」

不過他相信本港住宅市場未形成持久跌勢， 甚至有機會倒升。他解釋，引發樓市大冧的因素主要來自外圍經濟，「歐洲政府債台高築，結果不停推量寬，一旦歐盟解體，歐元再跌一至兩成，同時日本退休基金走資，內地持續放水，觸發大量資金流入美元，港元亦跟隨美元抽升，到時香港資產就會再次升值。」當然，這是相當長遠及外圍經濟大幅滑落的假設結果。

長遠續睇好港寫字樓

至於未來具潛力的投資市場，他首推香港的寫字樓及英國農地。他稱，三至四年前已建議投資香港的寫字樓，因為供應量小，難以應付公司需求，未來繼續看好。而最近萊坊一六年《全球城市報告》亦提及，香港以每月呎租約166元蟬聯全球寫字樓租金最貴城市，更預計未來兩年仍然或高踞榜首。另外，他亦看好英國的農地市場，「當人口持續增長，將引發糧食及食水危機，農地會成為投資者追捧的資產。不過，這最少揸五至十年先見到回報。」

拚搏自立各有滋味

曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇於二○一一年退下股場火線，自立門戶創立房地產投資公司。

過去五年，他推薦過的項目有香港住宅、英國寫字樓。公司最好的回報以倍計算，且大多回報均跑贏各地樓價指數。據英國土地註冊處資料，倫敦樓價指數近五年升幅近48%。

愛上研究環球房地產

他享受過去在投行拚搏時刻，但亦愛上現刻研究環球房地產。

「兩份工種各有各挑戰，亦有不同享受的地方。」他表示，分析員最辛苦的地方是要面對無窮無盡、變數極快的股市，個人專注力極大。

「依家分析的房地產波幅以月、年計算，有更多時間去思考問題，亦能夠專注研究長線的投資產品。」