名家筆陣:樓市短期易跌難升

人民幣匯率早前異常波動,近日雖然已平靜下來,但似乎仍有後遺症。過去投資者一般相信人民幣只升不跌,不少人把存款換成人民幣,同時亦吸引了不少海外熱錢流入中國找尋機會,希望賺取投資回報之外,還可博匯價升值。但早前的人民幣貶值已令神話破滅,投資者重新審視人民幣未來的匯率走勢。

人民幣貶值亦曝露出內地的經濟問題。過去多年來內地經濟急速增長,生產成本大幅上升,很多外銷產品已遷到其他東南亞國家製造,導致出口下降,再加上反貪腐相關政策,內部消費因此下滑。

未來兩年供應高峰

內地經濟下行,本港經濟亦必然受影響,近日已有不少人開始看淡樓市。內地遊客減少來港消費,酒店業及零售業同受影響,再間接影響到飲食業等各行各業。本港市民的生計受累,未來或會令小型住宅市場降溫。

自從政府相繼推出樓市辣招後,住宅樓市變得兩極化,只有超豪住宅和小型住宅持續升溫。在豪宅方面,買家多是本地或內地超級富豪,經濟下行對他們影響不大,因此富豪們碰到心儀物業,仍不惜重金收購,把香港豪宅呎價推到世界首位。

另方面,一般小市民害怕樓價愈來愈貴,希望盡早上車,因此小型單位新樓盤銷情甚佳,出現將貨就價的情況,單位面積愈來愈細。

近期樓市有個奇怪現象:二手樓市場交投非常淡靜,成交量跌至接近沙士時期的水平,一手樓市雖然在發展商大力促銷下仍可保持一定銷情,惟發展商開價亦轉趨保守,往往貼近二手市叫價。另一方面,政府賣地卻接連高價成交,且成交呎價往往高於市場預期。

短期來看,本港經濟受不利因素困擾,再加上政府兩三年前恢復主動賣地,興建中的住宅單位陸續推出市場,未來一兩年是供應高峰期,樓價易跌難升,發展商在此情況下不敢囤積,紛紛以貼近二手價推盤散貨,以降低未來樓市可能逆轉的風險。

高價買地睇好後市

雖然政府近年「晒冷」式賣地,希望藉此冷卻樓市,但現時社會高度政治化,即使樓價高企,但每次政府提出大型發展計劃時卻遇到極大阻力。

不少發展商認為只要未來一兩年的住宅單位供應被消化,長遠的單位供應量可因土地短缺而大幅回落,況且經濟不景亦不可能長久。數年後如果住宅供應再度緊張,再加上經濟復甦,樓價可進一步上升。現時買地的地價是反映發展商對數年後樓市看法,可見他們長遠來說並不悲觀。最近政府出售白石角住宅地成績顯示,樓面地價在短短六個月內升了百分之十八,遠超一手或二手樓價同期升幅。

要徹底解決高樓價問題,看來一定要解決土地供應的瓶頸。如何保持長久而又充足的土地供應,除了政府必須努力外,市民亦理應支持增加土地供應。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。