環球樓市：亞幣貶值潮 日星馬掃樓

圓匯低企 東京鐵路盤值追

環球股匯勁跌，令近年無運行不斷貶值的日圓成為「避險天堂」，資金湧入下，日圓匯價止跌回升，已從低位反彈近半成，是少有匯價沒大冧的亞洲貨幣。

JP Housing日本不動產董事總經理李翰斌稱，近年日本積極推行量化寬鬆政策谷經濟，日圓不斷貶值，雖然近期有所反彈，但幅度不高，匯價與幾年前相比仍有一大段距離，投資物業仍具吸引力。

新宿御園130萬上車

李氏續說，港人首選投資首都東京的住宅。東京作為日本政治、經濟及文化中心，吸引大批人升學及工作，住屋需求殷切，鄰近鐵路站的住宅空置率僅4至5%，更吸引是東京將於二○二○年舉辦奧運會，樓市前景更亮麗。

若擔心日圓匯價風險，投資不想太大，他建議新宿御園一帶的新型樓盤是不錯選擇，按揭成數高逾五成，現時實用面積約200餘方呎的一房戶，售價2,000萬日圓（約130萬港元）起有交易，較年初時有回落，惟回報較低，僅約4.5厘。

教路對沖貶值風險

如果要求較高的租金回報，不妨考慮距離鐵路車站約十分鐘步程的住宅，最好揀樓齡介乎15至30年的物業，約70萬港元即可上車，扣除各項費用後，租金回報仍有6至7厘。

他教路，若長遠睇淡日圓，可採對沖方法抗衡匯價蠶食樓價升幅，如在日本的中國銀行存入50萬元人民幣，可收取約2厘定期利息，再向銀行借入等同價值的日圓買樓，因日本低息環境持續，買家可賺取息差。

另買家可向銀行借高成數按揭，變相愈供愈平，現時當地中國銀行及交通銀行可借五至七成按揭，還款期最高20年，息口約2至3厘。

獅城租務需求勁 可借七成置業

想在東南亞尋找一個與生活質素跟香港同級的城市作物業投資，新加坡可說是不錯選擇。「獅城」經濟發展蓬勃，不但吸引跨國公司設立據點；高水平的教育制度更吸引不少人前往升學，帶動當地租盤需求，投資物業前景看俏。

濱海灣一房700萬入場

不過，坡元匯價反覆下跌，環球股災爆發後，更進一步跌至新低位，過去一年勁跌近一成。

中原地產項目部（中國及海外物業）營業董事許大衛稱，坡元貶值除了令當地住宅更抵買外，更可承做七成按揭，變相愈供愈平，對港投資者無疑是好消息。

他續稱，港人多鍾情濱海灣、烏節路等鄰近核心商業區的住宅，每方呎樓價僅約2,000坡元（約1.1萬港元）。當中有「新加坡中環」之稱的濱海灣，承租能力較強，最具投資價值，現時實用面積約500方呎的一房戶，入場費約700萬港元，租金回報約4厘。

海外買家需繳辣招稅

要注意的是，跟香港一樣，新加坡政府推出「辣招」壓抑樓市，海外買家入市時需額外繳稅，加上並非每個新樓盤都有稅務回贈優惠，所以有意在新加坡置業的買家，入市前要先貨比三家，而且釐清稅項支出，以免超出預算。

馬元一年貶值25% 買樓更划算

馬來西亞首都吉隆坡是著名旅遊熱點，向來是東南亞物業投資入門之選，目前樓價僅為香港十分之一，故不乏港投資者追捧。近年馬元不斷貶值，受環球股災影響，跌勢更加劇烈，最近跌至五年新低位，過去一年貶值幅度逾25%，對港人來說，當地房價「平上加平」。

GLOBAL ASSET GROUP總經理梁智立稱，馬來西亞近年政治局勢頗動盪，不少當地人匯走資金，加上環球股災爆發，匯價跌至新低位，但隨着政府近年致力發展「大吉隆坡計劃」，去年吉隆坡樓市有復甦迹象，年內樓價升幅約6%，今年升勢持續，樓價續漲5至6%。

吉隆坡豪宅區240萬有貨

他補充，吉隆坡正興建多項大型基建，包括完善的交通網絡，當中對內有地鐵系統，預計二○二○年完成；對外則為直通新加坡的高速鐵路系統，屆時90分鐘即達「獅城」。

另吉隆坡佔地70公頃的金融區亦在發展中，成為投資者憧憬樓市谷底反彈的主因。

他認為，吉隆坡租金回報較高的地區，首選鄰近著名地標雙子塔的豪宅地區Mont Kiara，交通方便，學校網佳而且酒店林立，吸引不少外國人聚居，現時約130萬馬元（近240萬港元）已夠買一個實用面積約1,000至1,500方呎的單位。至於離市中心5公里左右的住宅區，樓價更便宜，相若樓價可購買大宅，實用面積由2,000至2,500方呎，兩類住宅租金回報皆約5%。

他又稱，大部分當地人都有自住物業，買家若擔心投資風險大，穩陣起見選擇市中心一帶的住宅，有外國人聚居，增加單位承租力。另買家須謹記海外人士只可以買100萬馬元以上的住宅，馬來西亞各城市如吉隆坡、馬六甲及檳城等，買樓限制各有不同，買家入市時要多了解。