理財Campus：分享策略 財星供樓 提起息驚

李志成：彈藥至少夠供一年

地產代理出身、現為香港置業行政總裁的李志成回想，九○年個人以約100萬元買入一個600呎3房單位自住，當時息口10厘，做九成按揭，選了較長供樓年期。九一至九七年間，他趁樓價升勢凌厲時，多次買賣物業獲利，高峰時曾經同時持有3個單位。

他補充：「那時買樓相對容易，因可做九成按揭，轉售限制少。當時沒壓測，銀行沒聯線，業主可同時獲多家銀行物業貸款。」

盧楚仁預料，美國應快進入加息周期。（洪業銘攝）	本港按息近年低企	專家買樓貼士

經濟差兼賣樓多限制

九七亞洲金融風暴後，本港樓價急轉直下，李志成壓力很大。當時按揭息率在10厘樓下，其物業租金收入不足以抵銷每月6萬至8萬元的供樓開支，不甘蝕讓物業的他惟有硬着頭皮應付。他指，那時唯一解決辦法是賺多些錢補填，供樓負擔推動他更努力工作。

他指，目前美國經濟數據不是突出，股市波動，短期加息幅度應不會太大，年內樓價因加息而大挫的機會不大。惟他指，未來幾年息口上升是供樓人士擔心的因素，之後幾年樓價升幅很大機會放緩，甚至掉頭下跌。「本港經濟確步向下滑，多個行業營商環境轉差，加薪幅度應會較低。」

他表示，隨着息口上升，未來供樓或會愈供愈辛苦，目前在買入物業後三年內將其轉售，需要付10至20%稅項，建議有意置業的人要在首期以外，預留資金應付至少1年的供款。

盧楚仁：大膽鋤價 忌急入市

在金融界打滾近30年的盧楚仁回想起八、九十年代的供樓歲月，稱那時男生冀娶在銀行工作的女生，因職員可享低息按揭這項員工福利。

十多年來，港人供樓利息隨美息下滑，○○年科網泡沫爆破觸發股災，美國息口下調，翌年本港按揭利率已跌至約3厘；至○八年金融海嘯後，美息調至近零，其後本港按揭利率曾在1厘樓下（同業拆息計劃），近年回升至2厘。

按息高峰逾廿厘

回看上一代供樓歲月，高息按揭維持頗長時間，高峰期要數八一年，供樓利率達20厘，其後雖回落，但九十年代平均按揭息率也達9.8厘。

八九民運後本港曾出現移民潮，股市以至樓市亦不濟，促使在公屋長大的盧楚仁買入人生第一個物業。他中五畢業後便工作，原本從事文職，每月薪金僅幾千元，八七年加入金融業當外匯經紀，薪金跳升至幾萬元，令他幾年後便有能力以九成按揭買入土瓜灣一個500多呎、兩房一廳、售價83萬元的新樓單位作婚後居所，當年按揭息率達12.5厘，每月供款要幾千元。

他入伙半年後將單位以約120萬元轉售，再以88萬元買入元朗三樓連天台的村屋單位，這次他改做10年期按揭，減少利息支出。他指，那時雖收入理想，但息口高，家庭開支大，也擔心息口上揚；供樓初期很大部分供款用作償還利息而非本金。

八、九十年代香港經濟正值起飛，賺錢較易，但他背起供樓負擔，還是下過一番苦幹。他認為，美國目前息口低得不合理，應快進入加息周期，料美息未來三至四年會重回3厘以上。他指，若現靠節衣縮食勉強上車，未來在加息周期下，香港經濟轉差，息口上升令供樓負擔增加的同時，若不幸被公司裁走，樓價又跌三至四成，物業變負資產，結果會很慘，奉勸有意置業的人量力而為。

他料樓價未來會有兩至三成跌幅，認為不用急於入市，若真的有需要買樓，嘗試大膽向業主「鋤價」。