名家筆陣：港樓市強弩之末

高二按蚊型樓湧現

按差餉物業估價署的數據，面積160平方米以上（即最大或E類）的住宅，自九九年一月起，至一○年十一月引入額外印花稅之前，樓價升幅達115%。面積40平方米以下（即最小或A類）的住宅，同期樓價升幅僅得52.5%。自一○年底至一四年底E類住宅升幅放慢，四年來僅得23.1%。相反，A類住宅同期升幅卻有82.8%！

上周在美國聯儲局議息前夕，有主攻細價上車樓盤推出242伙，實呎價近1.7萬元，樓盤雖曾錄11宗撻訂個案，但一個晚上仍售出六成。另邊廂，豪宅蝕賣個案一宗接一宗。大坑亦有豪宅錄持貨八年帳面仍蝕千萬元的個案。隨着部分業主見高價售出自住單位變身租客，加上新盤供應續增，有分析員料樓市勢將大瀉，有機會跌逾五成。

筆者不認為樓市會崩瀉，但相信樓市現時已屬強弩之末。強弩之末的表徵有二。一是發展商提供最高35%二按；二是超細面積蚊型樓的出現。兩個徵兆都表示，發展商已意識到不少買家已付不起四成樓價的首期。11宗撻訂個案反而不一定是問題，有機會反映股市下瀉打擊信心、或個別買家遇上特殊情況。相反，如果購買力不斷消耗，樓市逐步下跌將是無可避免。

購買力消耗「陰陰跌」

筆者認為：健康有持續性的樓市必須有換樓活動。像現時，換樓活動極為稀少的市場環境，發展商以首次置業者為主要銷售對象，就難免逐步消耗市場有限的購買力。購買力最強的買家置了業，就要靠購買力稍遜的補上；購買力稍遜的置了業，就要靠購買力再稍遜的再補上，如此類推。因此筆者相信樓市會「陰陰跌」而不會像九八年那樣一瀉如注。

有人會問：為何到現時為止仍未見「陰陰跌」？我的解釋是，市場潛在需求龐大，戰後嬰兒的下一代已屆適婚年齡，成家置業的需求不可輕視。由於額外印花稅打擊換樓，二手樓供應稀少，造成小型樓跑贏大市的局面。上述強弩之末的表徵既出，筆者估計樓價緩慢下跌的趨勢即將展開。

港確有需求 難大跌

至於樓價跌多少的問題，當然不易預測。但按筆者對香港樓市的認識，九八至○三年的大跌市應是粗暴震盪樓市所造成，若然當天沒有賤售公屋，根本不會出現。由於戰後嬰兒下一代的剛性需求，政府所能推動的新供應亦不算巨大，樓市若跌逾兩成，我會大感意外。

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為嶺大教授及公共政策研究中心主任。

作者：何濼生