Market Insight：外圍動盪 港股受累

議息後，聯儲局主席耶倫預測今年仍會加息，亦暗示經過七年零息期，經已拖無可拖叫市場做好心理準備。但一葉知秋，聯儲局委員再重複講「狼來了」故事，明顯及唔上用真金白銀去投票的股債市咁反映現實，聯邦基金利率期貨在議息之後，預示未來兩次會期，十月二十八日加息機會只係20%，十二月十六日的加息機會率44%，連五五波都未講得上，同九月議息前比較，變動唔大。

今年無投票權的聖路易斯聯儲銀行行長話美國經濟已經達到決策者目標，反對繼續拖住先的延緩加息決定，見微知著，全球最大賭場，美債息玩家絕對係睇風頭火勢的專家，兩日會議之後，17位聯儲決策成員，13位預測今年加息一次，與六月議息的15位相比，反映當中兩位棄暗投明，見經濟數據開始走下坡，對今年加息立場已然軟化，轉去「睇定先」的一派，支持一六年先至加息。

息口唔郁利地產股

加與不加的爭議暫告一段落，港股延續反彈，只可惜力量欠奉，恒指升66點收21,920點，若非富時指數成分股權重變動，大市最後一分鐘出現超過百五億的換貨交易，好難想像悶足大半日的港股，埋單交出955億元成交。尾市期指異動，現貨收市後即月期指勁揪超過200點，從低水轉為大高水收，只不過夜期在歐美股市冚包散之下，打回原形不特止，仲要低水149點收21,771點，預示港股今早開低機會極高。

息口唔郁住，利率敏感的地產股先行一步，上周五介紹的新地（00016）及信置（00083）升3.8%及2%，可惜早市開得唔低，周五朝至博入基本上都無乜肉食。上周五見長實地產（01113）臨收市有異動，最後一分鐘曾經由61.5元掃到上65.85元，最後結算價落返去62.45元，由最多10.4%升幅收窄到4.7%，走勢相當飄忽。

古勝仍然相信美國聯儲局今年加唔到息的機會，應該稍高過加到，即使年底前加到一次，也不過滿足吓鷹派要求，在今年通脹似有還無，上月更呈倒跌下，除非中、歐、日經濟奇迹地短期強力復甦，否則美國實在無條件去大幅擴大與其他外幣的息差，加速美元升值冚熄自身經濟復甦的火種。

零售業面臨新衝擊

何況，香港最優惠利率現水平至少可有一至兩次唔跟美息向上，銀行早就預留的「緩衝」，在地產股與樓價嚴重背馳，資產折讓媲美沙士與金融海嘯之下，短期比較睇得通，較值博的依然係地產股。

零售銷售數據連跌五個月，唔少零售商已呼天搶地大叫救命，仲話現時零售業情況「差過沙士」。回憶○三年，在下最印象深刻的，是當年還坐落中環，未遷拆前的Ritz Carlton，可以清清靜靜兼唔使訂枱，夜市有數十元一碟的小菜作招徠，睇九點半經常出現包場情況，至多係有三、兩對情侶帶住口罩坐得遠遠。

毫無疑問，今日零售業不能與當時環境同日而語，只不過，近排訪港旅客有分流到其他匯水更低的日、韓市場之勢，「差過沙士」非形容消費場所人流，恐怕只係講緊零售業的經營境況。

其實本地零售業生態，自個人遊開放後翻天覆地，做遊客生意地區的舖位與租金升得幾誇，大家多少會有聽聞。一間廣東道小地舖由數百萬翻幾十番去到數億元，羊毛出自羊身上，旺區零售商惟有只做一些交到貴租生意，結果通街都係無藥水膠布賣的藥房，千篇一律的金舖。

隨着內地反貪及股災因素持續影響內地客消費，這批捱貴租、營運槓桿極高的零售商，首當其衝要求業主減租自是難免。零售業自沙士至今，亦係時候來一次產業洗牌。

租金勢必作出修正

目前遊客區旺舖，唔少屬於上市公司及家族財團擁有，像九倉（00004）、希慎（00014）等尖沙咀、銅鑼灣大地主，可承受減租與資產減值的壓力，反正係高位修正，令人擔心反而係近三、兩年，見舖租升勢擴散全港，水尾至投身炒舖的個體戶。商舖與住宅唔同，舖價與租金敏感度與槓桿，都遠遠高於後者，持貨能力不足炒燶舖的新聞只怕陸續有來。

古勝