投資動向 ：息口敏感股攻防戰

第三季以來，資金大舉撤出新興市場，正正是在美國利息正常化前率先進行拆倉。萬料不到遇上內地A股泡沫爆破，加劇新興市場震盪，令大量游資亂竄。市場一般預計，本周美國的議息決定，或引發新一輪動盪，故無論是世界銀行、國際貨幣基金組織，以及美國前財長薩默斯，都開腔叫聯儲局別急於在九月加息。

不過，即使考慮到新興市場處非常時期而延遲加息，但觀乎美國最新的經濟狀況，十月或十二月加息的機會甚大，反正踏出第一步後，預計加息的步伐將會極為緩慢，第二次加息可能在明年才會出現。更何況，市場已有一段時間為息口周期逆轉作準備，故真正出現時，未必會一下子出現極度恐慌的拋售潮。故無論如何，九月加與不加，大概不會對資金部署有太大影響。

本港樓價料回落。（資料圖片）

重磅地產股2016年度財務狀況預測

反而，中國經濟風險及新興市場貨幣戰，更為市場所憂慮。近月，頻頻見到資金流入香港，港元需求強勁，金管局要多次向市場注資，惟期間港股還是有波幅冇升幅，未見轉勢。

港元資產成避風港

歸根究柢，流入香港的資金並非因看好港股而流入，而是因預計美元仍會維持強勢，加上多國貨幣貶值之下，資金遂流入與美元掛鈎的港元避風頭。

雖然資金避險可以來無蹤去無影，港元不動產未必太直接受惠，但避險功能不能完全否定。另一角度看，因為早作準備的利率正常化啟動而全數拋售香港地產相關股份，亦顯得不必要。

大摩及麥格理最近不約而同就香港地產發表報告，其中大摩預計，住宅樓價將由今年至今累升11%，但現時至年底可能會跌5%，明年則持平；而麥格理則預計，今年香港樓價見頂，年內餘下時間樓價跌5%，明年則平穩。顯見，兩家大行估計未來數月本地樓價跌幅溫和。

商業租務展望穩定

畢竟，影響樓價的因素甚多，利率只是其中一環，在預期美國加息步伐緩慢之下，對樓價影響是有，也需要警惕。反而，中港兩地的經濟增長持續放慢，股市不景氣，對房地產投資意欲的影響值得關注。

無論如何，從供需角度看，本港樓價作出調整已是無可避免。不過，早在一○年開始，特區政府推多項辣招為樓市降溫，若樓市出現非理性波動，金管局可透過調節辣招措施，以穩定樓市。

但要補充一點，在用家購買力的層面看，細價樓年內見頂回調的可能性確實甚高，特別是在可見的將來，大部分的新供應集中在中小型單位。不過，中大型單位的樓價相信會比想像中硬淨。

商用物業方面，未來數年港島中區沒有太多新增寫字樓樓面，除非中國經濟出現硬着陸，否則在兩地金融業加強融合之下，寫字樓需求料穩步增加，故此，從事寫字樓租賃的收租股表現可望相對穩定。

發展商財務穩健添抵禦力

雖然利率周期掉頭回升，對於高息股而言並非好事。之不過，在可見的六至九個月內，即使美國啟動利率正常化，加息步伐亦只會緩慢，只要高息股的業務收益能維持穩步增長，對食息一族而言，仍具吸引力。

以本地房產信託基金一哥領展（00823）為例，其公屋商場及停車場透過翻新及提升租客質素，效益不俗，加上客戶群銷售的產品多與日常生活相關，相信旅遊業不景氣對其影響有限，盈利增長展望穩定，預測息率有4厘，可續持有。

長實地產穩健之選

再看現時地產股的財務狀況，整體而言比九七、○三及○八年的金融動盪期間的情況穩健，目前大部分地產股淨負債比率低企，且擁有穩健的經常性租金收入基礎。

信置（00083）過去兩年多均處淨現金流狀態，截至今年六月底止的手頭現金達137億元或每股2.2元；長實地產（01113）一五年度預測淨負債比率約12%。

相比之下，新世界發展（00017）、會德豐（00020）以及嘉華國際（00173）一五年度預測淨負債比率較高，分別為43%、35%及32%。

依據麥格理研究報告進行的壓力測試，假設明年地產銷售由現水平跌50%、商業項目建築工程暫停以及延付土地款項的情況出現，以反映地產商以減少資本性開支來應付市場氣氛轉壞及價格大幅調整，以預測經營現金流/總利息開支比率而言，信置（27.8倍）、新地（5.7倍）及長實地產（3.5倍）都是相對穩健之選。

錢修