名家筆陣：人幣貶值害死內房

海外債務變相增加

但正是這個時候，美國量化寬鬆貨幣政策經歷了一輪又一輪，全球金融市場融資成本降到史上最低。香港這個國際化金融市場，同樣受到國際廉價資金青睞，大量低成本資金湧入。內地房地產企業看到這種趨勢，不僅大量湧入香港上市，也大量從香港銀行及債券市場獲得低成本融資。在○八年美國金融海嘯那幾年，內地企業在海外融資市場獲得的債務融資達11,000多億美元，房地產企業佔絕大多數。

國外有媒體說，中國在海外上市的國企、紅籌公司、民企，尤其是房地產企業，都是被北京寵壞了的小孩。過去10年，這些企業持續做借美元存人民幣的匯率及利差交易，當中借得最狠的就是房地產企業。

內房在海外市場融資到大量低成本的美元，而獲得的收入是持續升值的人民幣，可坐享人民幣升值的額外好處。如果人民幣每年升值3至5%，變相每年就可少還3至5%的利息，內地房地產企業在海外融資市場如魚得水。

但是，最近人民幣突然主動大幅度貶值，三天之內貶值近5%，自然會讓內地房地產企業早幾年的好夢突然破滅。如果人民幣貶值5%，以人民幣為收益來源的房地產企業海外債務負擔就得增加5%，11,000億美元的5%不是一個小數目，合計達3,520億元人民幣。如果像幾年前房地產利潤較大，這不太重要，但當前全國各地房地產供應嚴重過剩，肯定雪上加霜，會對房地產企業造成嚴重衝擊。

不過，事情並沒有至此了結。儘管央行在人民幣貶值之後千方百計穩定匯率，並反覆重申貶值是一次性，沒有長期貶值的基礎，但全球市場並不這樣看，多數人認為這次僅是貶值的開始，未來人民幣還會大幅貶值，有些國際投資銀行還預測會貶值到一美元兌換八元人民幣，即從現在起再貶值25%。

強烈的貶值預期並沒有由於央行穩定匯率而扭轉，對那些海外債務過重的房地產企業是致命打擊。

如果這些企業短期內不夠還清海外債務，會面臨破產風險。由於海外債務往往都是中長期債券，想在短期還清幾乎是不可能，加上房地產市場近幾個月來看上去有所好轉只是假象，進入房地產市場的只是少數投資者，住房需求十分有限。

樓市嚴峻雙重風險

對於內地絕大多數房地產企業來說，一方面住房市場銷售不暢，住房存在嚴重供給過剩，有些地方即使讓住房降價還是銷售不出去，如果房地產企業的資金無法回籠，哪裏有錢來還貸款？另一方面，房地產企業海外融資負擔增加，因為海外債務都是美元或港元，人民幣貶值就意味着要用更多人民幣來還海外債務，債務負擔會愈來愈重。在這種雙重壓力下，海外債務就可能成為壓垮不少房地產企業的最後一根稻草。

如果海外債務還不了，出現違約，房地產企業可能面臨破產倒閉的風險。特別是目前全國住房市場的形勢愈來愈嚴峻，供給愈來愈大，過剩愈來愈多，即使沒有海外債務風險，中國房地產市場都面臨着巨大的泡沫破滅風險，再加上人民幣大幅貶值，房地產企業不容易逃出這一難關。人民幣貶值後，內地房地產企業面臨的風險只會愈來愈大，要走出困境估計是回天乏力，只能聽天由命。

易憲容

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容