名家筆陣：樓市已危機四伏

數年前中國是世界工廠，耐用品絕大部分是中國製造，但近年已有明顯轉變。筆者經常購買運動服，從前運動衫褲鞋襪幾乎全是中國製造，但近日中國製造的比例已大幅下滑，運動服的產地包含了印尼、越南、柬埔寨等國家。一葉知秋，估計運動服以外的其他耐用品亦有相似情況，早前一暢銷手提電話的製造商亦表示考慮在國外設廠。

內地經濟雖然近年急速膨脹，並已成為世界第二大經濟體系，但地域廣、人口多，人均生產值仍遠遠落後於先進國家水準，仍需靠出口來賺取外匯帶動經濟增長。出口下滑帶來的影響漸漸浮現，並非一時三刻可解決的問題。

另方面，習主席上場以來嚴格執行反貪腐，令內地高檔消費急降溫，再加上乘數效應，亦對經濟構成一定壓力。人民幣貶值前其他東南亞貨幣已大幅貶值，因此筆者相信人民幣的貶值是無可避免。

回歸以來，香港的經濟愈來愈向內地靠攏，早年內地經濟火熱時本港也經濟蓬勃。但現時內地經濟下行，香港很難置身事外。樓市亢奮了多年，現時的金融市場有可能是令樓市轉勢的最後一根稻草。

難受惠人民幣貶值

過去幾年本港樓市持續上升，政府多番推出辣招也冷卻不了，市民普遍相信土地供應不多，樓市長遠易升難跌。但年前政府已恢復主動賣地，新落成的住宅單位會於未來一、兩年到達高峰期。單位供應增加，如遇上經濟不景氣，相信樓市必定降溫。住宅需求很大程度依賴市場氣氛，氣氛好時人人睇好樓市，均想盡早入市，令需求上升。但當經濟轉壞時，求過於供可馬上變成供過於求，令樓價轉勢，下調幅度可以十分顯著。

有較樂觀者卻認為人民幣下滑和股市波動可能促使投資者把資金轉投樓市，買磚頭保值，因此需求不降反升，但筆者不認同這看法。過去不少人相信人民幣只升不跌，吸引了不少熱錢投資內地各式各樣的項目，希望項目賺錢兼賺匯率。這些熱錢在未能進入內地時可能暫留香港，造成銀行體系水浸和實質利率長期遠遠低於優惠利率。若這些熱錢流出香港，可令銀根抽緊，那麼即使美國不加息，本港的實質按揭利率亦會被推高。

熱錢抽走 雪上加霜

內地超級富豪甚多，但當經濟不景氣時，必會減少投資香港或來港置業。再加上早前的冷卻樓市辣招和部分港人的反中心態，對樓市可說是雪上加霜。

除住宅外，店舖租金亦因零售業走下坡而有下調壓力，租金是零售業中最具彈性的成本，生意額下降首先衝擊租金。如短期內沒有起色，很多旺區商舖均會要求減租或退租，商舖價格亦可能下調。

物業市場始終有其周期，絕不會永遠上升或永遠下降。但現時判斷升市已完結尚是言之過早，還須看看金融市場在短期內的表現和買賣雙方如何解讀近日的市場訊息。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國