理財Campus：大學生兵團掃日樓收租

大學生Harvey透露，自己已有七、八年股票投資經驗，今年四、五月市況暢旺時成功將資金滾大，及後想作較穩健的投資，經多番考慮，終於選了日本房地產。

回報達7厘 勝債券

他說：「我看過一些基金及債券，每年回報只得3至4厘，但在日本買一些單位出租，回報可以有7厘，相當吸引。」他亦看好日本推行量化寬鬆措施，可刺激經濟增長，房地產市場可望受惠。

大學生Harvey看好日本推行量寬，可刺激經濟增長，房地產市場可望受惠。

投資日本樓主要稅項

公司名義方便按揭

他計劃與朋友合資成立公司，以公司名義買入6個價錢介乎30萬至50萬港元的單位放租，現時已有幾個同為大學生的朋友願意參與投資，已集資約70萬港元，距離目標不遠。他稱，與朋友合資是為籌集一筆較大資金買入多個單位，方便在銀行承做按揭，令投資有槓桿效果。

他另指，最希望買入東京、大阪這兩大城市的細單位，因那裏聚集很多學生及上班族，租務市場會較活躍，亦較少受人口老化問題影響；揀樓條件包括鄰近火車站或地鐵站、附近環境清潔及基建完善，但不介意買入樓齡較高單位。他指，一旦達成集資目標，會飛往日本實地睇樓，實現投資大計。

隔山買牛 樣樣要兼顧

樓價 睇交通同樓齡

據日本物業公司大京香港數據，東京23區的樓價過去三年升22%。港人最愛投資的日本樓，多是呎數及銀碼細的單身公寓，東京地區物業一般由50萬至逾百萬港元不等，租金回報由3至7厘，視乎交通方便程度及物業樓齡。

地區 東京回報可觀

大京香港經理安岡晃浩指，現時東京圈物業的表面租金回報一般約3至4厘，較偏遠地區的可達8至10厘；計及稅項及雜費支出，實際回報率會較表面回報低1至1.5厘。他建議考慮東京圈物業，因偏遠地區住宅會較難招租或轉售。投資者亦要確保所選物業的管理公司信譽良好，及其地權為「所有權」，即業主同時有物業權及地權。

手續 租管公司代勞

港人不諳日語，需找日本物業租務管理公司代為處理招租等事宜。安岡晃浩建議投資者確保租客有保證人，即使租客欠租或破壞單位，保證人會先代為支付相關費用。日本住宅普遍不像港樓般有「死約」租期，租客只要早一個月前通知業主，就可退租；日本較少出現業主能大幅加租情況，投資者不要期望租金收入可大增。

按揭 息率三厘以下

若不想以一筆過現金買入物業，投資者可到銀行承做按揭，好處之一是讓投資者每月以日圓還款，有助對沖日圓貶值令持有物業價值下跌的匯率風險，當然所涉的利息開支及手續費會蠶食投資回報。按揭息率一般介乎1.6至3厘，收取1至2%手續費，最高按揭成數由四至七成不等。部分銀行設有3,500萬日圓的最低貸款額，以及限定只接受位於東京圈及大阪的物業承做按揭。一般而言，數十萬港元樓價的物業，是不能申請按揭。惟以公司名義集合數個物業來申請按揭，則提高借貸機會。

匯率 防貶值變買貴

日圓貶值令日本樓如打了折的「減價貨」，若貶值持續，當刻投資者入市變成買「貴貨」。日圓兌港元過去一年已貶值14%，過去兩年貶值逾18%，若期間樓價不變，即目前入市投資額較兩年前便宜近兩成。投資者須考慮匯兌風險。