名家筆陣：建築指引累庫房

可售面積減 地價必降

以筆者觀察，指引最少可從三方面令庫房收入減少。第一，指引令可出售的實用面積減少。舉例說，指引生效前，若一個住宅地盤可容許興建十萬方呎建築面積，若再加上環保露台、工作平台、會所等豁免面積，實際總面積可達十二、三萬方呎。但指引生效後，豁免面積上限為百分之十，即總面積最多只有十一萬方呎，可出售的實用面積相繼減少。發展商落標競投政府土地時，可出售的面積減少，標價必然降低。

第二，指引要求停車場必須藏於地庫才可獲面積豁免。打造地庫的建築費比建造地面上的停車場貴逾倍，建築期亦長得多，增加利息支出和時間風險。發展商的標價必會下調，以反映這些不利因素。

第三，指引就建築設計方面定下很多影響樓價的規限。指引中樓宇間距的要求變相不容許出現屏風樓。由於屏風樓往往令最多數的單位享受開揚景觀，項目整體售價得以提升。杜絕屏風樓可減少靚景觀的單位數量，減低發展商收益。過去不少樓盤提供面積宏闊的豪華住客會所，雖然造價不菲，但市場經驗證明受買家歡迎，有會所的項目可賣更高呎價。沒有了屏風樓和豪華會所，平均呎價受壓，最終又反映在投地的標價中。

雖然指引會令庫房收入有損失，筆者卻認同社會發展不應單從金錢出發。指引中有些措施是正確和必須的，例如樓宇間距要求杜絕屏風樓，再加上樓宇後移的要求，令市區的採光和通風得到了保障。

地庫建車房 不符環保

不過，指引中某些措施卻莫名其妙，例如要求停車場必須建於地庫才獲面積豁免。打造地庫必須掘出大量泥土，對堆填區造成沉重壓力，而且地庫必須廿四小時人工通風和照明，能源消耗比地上停車場高得多，不符環保理念，因此有發展商為了節省成本，索性不建停車場。本港市區車位已見短缺，指引的實施可能加劇車位不足，可惜政府回應車位不足只是大加車輛首次登記稅、牌費和違例泊車罰款，令有車階級成為富人專利，不利社會階級和諧。

指引未完善 應作檢討

當年推出指引的其中一個目的，是提升住宅單位實用率，但現時一手樓買賣已全用實用面積計算，已不再出現實用率。此外，指引中豁免面積不得高於百分之十的要求，令發展商盡量利用這些豁免面積於可增加出售面積的設施上，例如環保露台、工作平台等，但有些有益的環保設施如加闊走廊、空中花園便被犧牲了。筆者認為應該考慮放寬一些只可用作公共空間的環保設施的面積限制。

指引已實施了四年多，政府指出是時候檢討了，筆者希望可借此機會來作全面檢討，以增加其為城市空間運用和環保的實質效果。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國