名家筆陣：糾正房地產發展

如何保證中國經濟穩定增長，讓房地產成為經濟增長動力，得建立起能夠保證房地產市場健康持續發展的長效機制。首先得從住房的本性入手，按不同的法律或政策界定，就能夠引伸出不同的房地產發展模式，這不僅決定房地產市場分配關係，也決定了風險高低及能否健康持續發展。

學德國模式遏炒樓

住房既是投資品也是消費品，兩者的價格基礎、形成及運作機制不同，各個國家對住房性質的不同界定，就形成了不同特徵的住房市場及不同的發展模式。

在德國，住房嚴格界定為生活必需的消費品，政府不僅用嚴格的稅收政策遏制投機炒作，也有法律嚴格保護弱勢租客的利益，所以幾十年來德國房價基本上保持在年均上漲1%，沒有引發金融危機。美國則強調住房居住消費功能，由於信貸利率市場化程度高，市場週期性變化明顯，房價激烈波動嚴重，不斷引發金融危機。在新加坡，85%以上的住房是政府組屋，商品住房只佔15%，是一個完全公共化的住房市場。

要確立中國住房市場長效機制，德國模式比較好，特別是中國土地是公有的，為採用這種發展模式確立基礎。德國模式的核心是優先保證每一個公民的居住正義，住房是絕對的生活必需品而不是投資工具，這可以用不同稅收政策來限制，投資收益通過稅收歸政府所有。如果居民租房，則有一套嚴格保護租客的法律，不用擔心房租上漲及被房東趕走，使得住房市場價格平穩及繁榮。

住房需求市場無限

現在的中國住房市場，發展模式是選擇性學習香港的高房價、高地價、高保障性住房，從一開始就沒有一套嚴格的法律法規對住房性質進行嚴格界定，最後演變成為一個以投資投機為主導的市場。所以，要建立中國住房市場的長效機制，第一要務是保證法律法規及政策的公共決策化，並要有效執行，比如通過公共決策方式制定《住宅法》，把住房性質徹底界定為居住功能，一切稅收及信貸政策都圍繞這個界定出台。還有，通過公共決策的方式修訂現有的土地制度，保證土地權界定清楚合理，並建立全國性土地基金，而不是讓國有土地的公有產權轉化為地方政府所有。

儘管前十幾年中國住房市場快速發展，但絕大多數居民的基本住房需求，仍然是一個無限大的量或無限的市場。如果把這些需求釋放出來，既可造就住房市場繁榮，也可成為經濟增長動力，是建立房地產市場長效機制的核心所在。以市場化力量通過信貸及稅收政策把住房界定為消費品，遏制投機；政府的力量則是通過財政資源增加保障性住房建設，保證社會上最困難的居民的基本居住條件。

易憲容

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。

作者：易憲容