德國物業低水 首選柏林

歐洲一向予人悠閒感覺，尤其是以森林和平原為主的德國，生活環境更是優美，難怪成為經典著作格林童話的搖籃地。同時，德國也是一個很有歷史和藝術氛圍的國度，到處都有歷史景點，成為港人其中一個熱門旅遊國家。

住宅自有率遠低發達國

IP Global發言人坦言，德國經濟冠絕歐元區，預期今年及明年經濟增長分別約1.5%及1.6%。相比令人矚目的經濟數據，德國樓價相宜得令人咋舌，以同為歐洲名城的倫敦為例，首都柏林部分物業的樓價，只是倫敦的10至15%。由於入市門檻較低，貸款成本低，租金回報可達5至6%。此外，由於德國經濟平穩增長、政治穩定，漸漸成為港人海外物業投資的新寵兒。

柏林人口持續增長，帶動去年住宅售價上升11.7%。	德國啤酒節每年均吸引大批遊客慕名而來。	柏林圍牆見證了德國歷史變遷。

IP Global續指，德國物業市場向由租務主導，根據歐洲統計局數據，德國國家住宅自有率低於英國、澳洲、美國、法國及荷蘭等發達國家。於二○一三年，德國住宅自有率僅約52.6%，全球排名第43，至於首都柏林，更只有14至16%。

柏林是歐洲第三大城市。	放大圖片	柏林分層住宅樓價走勢

置業意識抬頭利好樓市

不過，近年德國人置業意識抬頭，配合人口增長帶動住屋需求，物業市場蓬勃發展。尤其是投資價值最高的柏林，去年住宅售價增長11.7%，配合歐元貶值，為投資者提供入市好時機。

十字山區是柏林表現出色的物業市場之一。	放大圖片	十字山區分層住宅樓價走勢

值得留意的是，德國物業的銷售及租務制度比本港嚴謹，申請手續及所需文件也有不同要求，IP Global建議投資者入市前，先向可靠國際物業投資顧問查詢。

柏林發展刺激住屋需求

柏林是德國政治、經濟及文化中心，IP Global直言與柏林比較，該國其他城市的潛力乏善足陳，柏林是海外物業投資者的入市重心。於二○○五至二○一二年間，柏林的本地生產總值增長率達17.4%，遠超國家整體的10.9%。

IP Global發言人稱，投資柏林有數個好處，一來柏林自身發展規模大，是歐洲的第三大城市。自柏林圍牆倒下後，東、西德統一，過往25年人口增長達63%，去年人口錄352萬，帶動住屋需求。尤其是柏林人口年輕化，約59%人口的年齡由18至32歲，社會、經濟充滿活力，預料未來五年內，該市新創業的公司，將帶來10萬個就業機會。

分層租金回報逾5厘

此外，柏林的旅遊業非常興旺，由二○○三至二○一三年期間，柏林的旅客人數一直冠絕全國。而去年過境逗留的旅客人數，仍按年升逾8%。同時，柏林的海外學生比例眾多，達總學生人數約16.5%，對住宅的租務需求殷切。

除經濟發達外，當地房屋也有短缺現象，物業市場前景樂觀。柏林物業供應量不多，目前在建項目僅有200餘個，提供約1.8萬個單位，當中只有39個項目提供可出租單位。面對龐大的租務需求，促使該市住宅單位價格不斷上升。單在去年，柏林分層住宅平均價格升幅達11.7%，租金水平升幅亦達6.6%，租金回報逾5厘，物業投資前景向好。

十字山區樓價年飆17%

柏林幅員廣闊，當中的腓特烈海因 ─ 十字山區（Friedrichshain-Kreuzberg），是柏林表現出色的物業市場之一。

該區去年整體住宅單位價格，錄17.8%的升幅，分層物業價格升幅亦達10.8%。此外，租金亦有強勁增長，當中位屬市中心地帶的Görlitzer Park附近公寓，租金去年更攀升了11.5%。

IP Global發言人稱，目前柏林政府正沿施普雷河（River Spree）進行大型發展計劃Mediaspree，斥資逾7億歐元，在沿河興建新的商業住宅空間，改造整個社區的發展方向，十字山區屬於計劃重點發展的區域之一。

十字山區沿舊柏林圍牆而建，前身是東德工商重地，在東、西德統一後，該區經過活化及轉型，現已成為柏林市中心最具發展潛力的時尚潮流區域，屬於媒體、設計等創意行業的集中地。該區於在二○○五至二○一二年間，失業率銳減49%；自二○一一年起，人口增長達3%，預料於二○三○年前將再額外增加8.6%，反映該區發展潛力。

上車盤僅13萬歐元起

該區的入市門檻，比其他海外市場低，以位於Mediaspree發展地帶中央的優質新盤為例，樓盤毗鄰柏林第一區米特區（Mitte），交通方便，發展潛力優厚，上車盤僅需約13.5萬歐元 ，平均每方米做價4,831歐元。