理財創富：上車血淚史 專家10個Tips助圓置業夢

Case 1：80後慳妹做業主

熱爆網絡的兩位80後港女，曾是月光族，大灑金錢在消費品上。惟認識了一班以置業為目標的朋友後，發現「上車」和投資物業能為個人資產增值，毅然決定死慳死抵儲錢做業主。

Cola和Icy月入均約兩萬元，實行儲蓄一萬五千元，限制每日花費一百元。她們從飲食開始入手，早餐吃水果或餅乾、午餐主攻下午茶時段、晚飯盡量回家吃。至於女士的購物欲，就盡量壓抑，待大特價或季尾才入貨。

除了節流外，她們又努力開源，下班後會做兼職和與朋友夾份做生意。最終於一三年，成功做業主，更夥拍多位朋友一起投資工廈及賓館，圖以收租賺錢。

Brian

傅惠賢

Case 2：90後瞓身做樓奴

仍未畢業的Brian，大學時做兼職做到年薪逾百萬元，近日密密四出睇樓計劃做業主，並以村屋為目標。他不靠節省儲首期，而是靠賣保險及投資股票賺身家。

Brian在大學四年間，邊讀書邊賣保險，一開始從身邊朋友入手，進而擴展至商界名人階層。勞碌的大學生涯造就他連續三年進身業界百萬圓桌會會員。

更甚的是，他利用政府的免入息審查貸款，投資股票。短短三年間，他不停買賣多隻藍籌股，如港交所 （00388） 及友邦保險 （01299） 等。最後，投資股票獲利十萬元，加快Brian的「上車」之路。

鄺民彬

劉圓圓

1.減省支出慳到盡

成功上車的第一步當然是儲夠首期，康宏理財副總監傅惠賢同意上述兩位慳妹的做法，建議年輕人從節省開支着手，分清自己的使費是出於「想要」還是「需要」，盡量減省不必要的支出。他舉例，電話費等支出是無可避免的，但購買最新型號手機則屬不必要。

2.股指ETF買得過

若學生有多餘錢投資，凱基證券董事及究研部主管鄺民彬建議，年輕人可買入盈富基金（02800）、南方A50（02822）、恒生H股ETF（02828）等交易所買賣基金（ETF），勝在買入一籃子股票，可分散風險。因為那管是藍籌股，未來無法預示會否有財政危機，買一籃子至穩健。

3.細價股輪勿亂炒

90後Brian借了學生貸款投資股票增加收入，以盡快完成上車夢，但證券界人士就不建議倣效。

凱基證券鄺民彬指，學生一般資金不多，若買入的股份升幅不多，對他們意義不大，因此他們難免會偏向買入細價股或窩輪，希望「刀仔鋸大樹」，往往會招至損失。而滙控（00005）、中移（00941）、港交所（00388）等藍籌的上落亦大，都有投資風險。

4.按揭勿借盡九成

金管局早前收緊物業按揭貸款監管，將七百萬以下自用住宅物業的最高按揭成數下調至六成。若購買按揭保險，而樓價在四百萬以下或首次置業，最高仍可做九成按揭。一次付清保險費的話，金額最高為貸款額4.35%。

傅惠賢指，購買按揭保險的成本不輕，加上按揭成數愈高，意味每月供款負擔愈大，未來加息後的供款壓力會增大，故不建議借足九成，付四成首期會較健康。

5.供樓之前宜量力

儲夠首期其實只是買樓的第一步，年輕人亦要留意往後的供樓負擔。現時金管局規定，沒擁有或擔保其他按揭物業的申請人，基本供款與入息比率不可超過五成；他們亦須通過壓力測試，即假設利率升三厘，基本供款與入息比率不超過六成。所以供款人要量力而為。

6.預留資金畀雜費

在上車前及上車後，供款人均要預留一筆資金。傅惠賢表示，美國加息在即，年輕人置業時須考慮利率上升對每月供款的影響；另外買入物業亦牽涉裝修、律師等費用，之後又須繳交管理費及差餉，他們宜預留金錢免失預算。

7.銀行估價問到篤

現時樓市急升，有機會令準買家遇到銀行估價不足的問題，令他們要多付首期，大失預算。要避免這個問題，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓建議，準買家在簽訂合約前，先到銀行進行估價及取得預先批核。

她又指，不同銀行對同一物業的估價都會有所出入，準買家宜多找幾間銀行估價。

8.優質物業利換樓

傅惠賢亦指，年輕人一般會買入面積較小的單位上車，但隨着他們年紀增加、生兒育女，很大機會有換樓需要，因此宜買入二手交投較活躍的物業。他補充，交通便利、鄰近商場等條件都為一般買家喜愛，有助增加物業的升值潛力。

9.村屋按揭要留神

90後Brian有意買入村屋，利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣提醒，村屋的交投不活躍，轉售並不容易，加上相關按揭較難申請，並不是人人適合。她指，村屋的成交參考少，估價較難，有機會出現估價不足的情況，而按揭成數最高僅為八成半。

她另表示，若買入的村屋有僭建，或通往屋前的路屬私家路，有機會出現路權糾紛，銀行或會拒絕按揭申請。

10.出糧即儲免「使凸」

傅惠賢指，若想提高儲錢紀律，可在每月出糧後隨即扣起要儲的金額，以限制使費。有些人會開立兩個戶口，出糧後先把儲蓄部分轉至一個戶口，另一個戶口則作平日開支提款的用途，這樣便可避免「使凸」的情況。