名家筆陣：地價尋啟示

一般而言，商用地價反映一切正面和負面的環境因素。這包括市場是否具吸引力、稅負輕重、人才供應和勞工成本、政府對營商有沒有支援和有沒有過度的干預、治安和法律對產權的保障等等。住宅用地同樣反映地點的優劣：交通網絡、校網、景觀、空氣質素、治安、區內設施、稅負輕重等等。

社會效益衡量得失

最近讀到一篇報道。有學者指中國的土地成本高昂。在一線城市的建築物，土地成本往往佔項目成本七成以上，遠高於發達國家云云。筆者認為這觀察雖然正確，本身卻並不反映任何問題。中國的勞工成本乃至工程設計成本遠低於歐美。若然以歐美的勞工成本及國際水平的工程設計成本計，國內的建築費必會大大提升，以致土地成本所佔份額一定會大大降低。此外，國內的整體營商環境，可能要比不少歐美城市更吸引。

其實，如果可供發展的土地價格愈高，政府就愈應造地滿足市場的需要，至於是否真的增加土地供應，關鍵視乎造地的邊際社會成本。如果邊際社會成本猶高於地價，造地反會得不償失。地價高反映開發新土地社會成本高昂，發展速度理應降低。

加速覓地滿足需求

依這個道理，如果開發新土地社會成本高昂，並且高於地價，開發新土地並不划算，發展步伐即使要停下來也是對的。但新土地開發的社會成本並不一致。我們珍惜郊野公園，但郊野公園中，不同地點的每公頃作為保育用的社會價值都不盡相同。每公頃開發得來的新土地所帶來的社會效益也不一樣。香港的郊野公園面積約四百平方公里；無論保育多麼重要，當中不能排除可能有部分的發展效益高於保育效益。土地價格愈高，這個可能就愈大。

土地的發展效益愈大，土地的價格也就愈高。有時發展效益不一定從地價反映出來。譬如公共房屋和醫療設施，效益不在商業方面，而是在於解決市民基本需要。自己沒有房屋問題，不代表毋須覓地解決其他市民在住屋上的需要。

近年香港房價地價急升，反映本港樓市的巨大吸引力。有人指香港百病叢生，稱意欲移民遠走他方的人有增加的趨勢，香港房價地價急升正好斥駁了這樣的論述。同時也清楚地告訴我們要正視發展土地的需要。

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為嶺大教授及公共政策研究中心主任。