東瀛樓抵買 平貴有得揀

日圓貶值令港人的「哈日」指數直線上升,由「掃」零食、到當地旅遊,乃至近年「隔山買牛」投資物業,處處反映日本對港人的吸引力。提起購買日本物業,最難能可貴是「平有平買、貴有貴買」,無論投資者有多少置業Budget,都能找到合適的投資目標。着重升值潛力的買家,可在東京尋覓心儀物業,不過樓價較高。另希望「試水溫」的買家,則可考慮冷門一點的福岡,入場費平且租金回報較高。

福岡:創業之都 30萬有交易

位於九州的福岡,雖然城市規模遠比東京、大阪小,不過仍是該國的大城市之一,加上環境優美及交通方便,物業投資價值不容忽視。JP Housing日本不動產有限公司董事總經理李翰斌稱,若然Budget較少的買家,可以考慮樓價相宜的福岡,樓價較大阪平逾一成,比東京更平一大截,30萬至40萬元就有交易,純租金回報率逾7厘,頗受港人投資者歡迎,該行每月平均錄10餘宗成交。

基建帶動樓價向上

他表示,福岡是日本南部的大型都市,吸引鹿兒島及四國等地的年輕人到當地工作,該市二○一三年五月份的人口已突破150萬人,料二○二三年人口將逾160萬人。

值得注意的是,日本與許多發達國家地區一樣,人口老化嚴重,不過福岡的人口以年輕及壯年人為主。他解釋,該市鼓勵市民創業,將公司稅由約35%降至約15%,尤其是專為年輕人開創「Startup Cafe」計劃,提供一個交流、建議及資訊收集的平台,吸引許多年輕人到當地創業。另福岡的外國留學生人數多,為數2.7萬人,都是該市租務市場的主力。

另福岡未來基建頗多,是繼東京之後最多國際會議舉辦的日本城市,由於場地不敷應用,該市擬於近海地區興建全新國際會議展覽中心,另又擬興建新機場跑道,都促進城市經濟發展,同時帶動樓市向上。

博多港發展前景佳

他說,福岡有三個最佳地段,分別是博多站、天神站及沿海地區,前兩者寫字樓、食肆多,等同本港的銅鑼灣及旺角地區,商業活動及租務需求較多,鄰近博多及天神兩至三個站的住宅亦值得投資。至於後者則是近年新興的博多港一帶的沿海區,受惠新國際展覽中心興建,未來定位如同本港灣仔,發展前景向好。另福岡的整幢物業也不算貴,入場費200餘萬元,就能擁有一整幢兩至三層高的住宅。

東京:佔盡地利 升幅有保證

東京既是日本首都,也是經濟及文化中心,受惠近年弱日圓經濟政策,吸引國際資金進軍樓市,樓價升幅不俗。東日日本物業顧問銷售經理朱志健稱,日本近年經濟政策明確,旨在搞活經濟,更定下2%通脹的目標,吸納國際資金促進經濟發展。

他分析客人心理指,港人一早已知悉日圓或有下跌風險,因此相關消息並未減低客人購買當地物業的熱情,反而更多有「執平貨」的心態。

200萬元樓可借八成

他續稱,市場上有多個方法規避日圓貶值風險,部分擁有私人銀行網絡的客人,可直接借入日圓買樓,若然日圓下跌,置業成本只會更便宜;另可購買銀碼達200萬元或以上的單位,於中國的銀行可以借五成按揭,個別日本的銀行達八成,新盤更達八成半,因此日圓再跌,成本只會更低。

他指出,海外買樓投資最重要「Location」,因此公司主力經營東京市場。他坦言,東京住宅的回報率低,不及日本其他城市高,不過升幅更有保證。以東京中央區的銀座為例,去年樓價於八個月升約35%,屬於東京的精華地段,名店、著名食肆集中,廣為世人熟悉,客源來自世界各地,租客質素高之外,配合該區盤源罕有,二手市場向來渴市,未來套現方便,流通量冠絕當地。

銀座呎價僅及天水圍

現時,銀座每方呎實用呎價約8,000至9,000元,僅為本港天水圍的住宅呎價。早前,該區錄得一宗位於銀座三丁目的細單位成交,實用面積約300方呎,以224萬元易手,現時入場費已升至約270萬元。不過他提醒,該區的表面回報僅4.5厘,純回報率更低,因為當地租約兩年更新一次,完全跟不上樓價升幅,因此租金回報低。

他補充,東京涉谷區也是值得投資的好地方,現時每方呎樓價約7,800元起,優質單位更逾8,000元,樓價比銀座平一點。例如大家耳熟能詳的原宿,還有較少聽聞的富人地段神宮前,讀者都可以考慮,該帶實用面積約300方呎的細單位,樓價200餘萬元。