東瀛樓抵買 平貴有得揀

福岡：創業之都 30萬有交易

位於九州的福岡，雖然城市規模遠比東京、大阪小，不過仍是該國的大城市之一，加上環境優美及交通方便，物業投資價值不容忽視。JP Housing日本不動產有限公司董事總經理李翰斌稱，若然Budget較少的買家，可以考慮樓價相宜的福岡，樓價較大阪平逾一成，比東京更平一大截，30萬至40萬元就有交易，純租金回報率逾7厘，頗受港人投資者歡迎，該行每月平均錄10餘宗成交。

基建帶動樓價向上

他表示，福岡是日本南部的大型都市，吸引鹿兒島及四國等地的年輕人到當地工作，該市二○一三年五月份的人口已突破150萬人，料二○二三年人口將逾160萬人。

值得注意的是，日本與許多發達國家地區一樣，人口老化嚴重，不過福岡的人口以年輕及壯年人為主。他解釋，該市鼓勵市民創業，將公司稅由約35%降至約15%，尤其是專為年輕人開創「Startup Cafe」計劃，提供一個交流、建議及資訊收集的平台，吸引許多年輕人到當地創業。另福岡的外國留學生人數多，為數2.7萬人，都是該市租務市場的主力。

另福岡未來基建頗多，是繼東京之後最多國際會議舉辦的日本城市，由於場地不敷應用，該市擬於近海地區興建全新國際會議展覽中心，另又擬興建新機場跑道，都促進城市經濟發展，同時帶動樓市向上。

JP Housing日本不動產李翰斌稱，福岡樓價比東京平一大截。	放大圖片	放大圖片

博多港發展前景佳

他說，福岡有三個最佳地段，分別是博多站、天神站及沿海地區，前兩者寫字樓、食肆多，等同本港的銅鑼灣及旺角地區，商業活動及租務需求較多，鄰近博多及天神兩至三個站的住宅亦值得投資。至於後者則是近年新興的博多港一帶的沿海區，受惠新國際展覽中心興建，未來定位如同本港灣仔，發展前景向好。另福岡的整幢物業也不算貴，入場費200餘萬元，就能擁有一整幢兩至三層高的住宅。

福岡是日本南部的大型都市。圖為福岡一帶的名勝太宰府天滿宮，梅花盛放，美不勝收。	九州分層住宅走勢	東京神宮前一帶實用面積約300方呎的單位，樓價200餘萬元。

東京：佔盡地利 升幅有保證

東京既是日本首都，也是經濟及文化中心，受惠近年弱日圓經濟政策，吸引國際資金進軍樓市，樓價升幅不俗。東日日本物業顧問銷售經理朱志健稱，日本近年經濟政策明確，旨在搞活經濟，更定下2%通脹的目標，吸納國際資金促進經濟發展。

他分析客人心理指，港人一早已知悉日圓或有下跌風險，因此相關消息並未減低客人購買當地物業的熱情，反而更多有「執平貨」的心態。

圖為東京中央區銀座。	放大圖片	放大圖片

200萬元樓可借八成

他續稱，市場上有多個方法規避日圓貶值風險，部分擁有私人銀行網絡的客人，可直接借入日圓買樓，若然日圓下跌，置業成本只會更便宜；另可購買銀碼達200萬元或以上的單位，於中國的銀行可以借五成按揭，個別日本的銀行達八成，新盤更達八成半，因此日圓再跌，成本只會更低。

他指出，海外買樓投資最重要「Location」，因此公司主力經營東京市場。他坦言，東京住宅的回報率低，不及日本其他城市高，不過升幅更有保證。以東京中央區的銀座為例，去年樓價於八個月升約35%，屬於東京的精華地段，名店、著名食肆集中，廣為世人熟悉，客源來自世界各地，租客質素高之外，配合該區盤源罕有，二手市場向來渴市，未來套現方便，流通量冠絕當地。

東日日本物業顧問朱志健稱，面對圓匯下跌，港人買家多有「執平貨」的心態。

東京首都圈分層住宅走勢

銀座呎價僅及天水圍

現時，銀座每方呎實用呎價約8,000至9,000元，僅為本港天水圍的住宅呎價。早前，該區錄得一宗位於銀座三丁目的細單位成交，實用面積約300方呎，以224萬元易手，現時入場費已升至約270萬元。不過他提醒，該區的表面回報僅4.5厘，純回報率更低，因為當地租約兩年更新一次，完全跟不上樓價升幅，因此租金回報低。

他補充，東京涉谷區也是值得投資的好地方，現時每方呎樓價約7,800元起，優質單位更逾8,000元，樓價比銀座平一點。例如大家耳熟能詳的原宿，還有較少聽聞的富人地段神宮前，讀者都可以考慮，該帶實用面積約300方呎的細單位，樓價200餘萬元。