內房股翻身攻略

減息首半年內房例升

展望一五年，憧憬內地已進入減息周期，上半年再有減息行動，市場流動性維持充裕，有利房地產市場復甦，這是睇好內房股表現的重要原因。事實上，回顧內地過去兩次減息周期○八年（三個月內減息五次，共減189點子）及一二年（一個月內減息兩次，共減50點子），在減息後六個月內，內房股都有好表現，相信今次亦不例外。

除了憧憬再有減息行動外，過去一年內房企業在行業逆境中調整銷售策略，更重視現金流，以「貨如輪轉」為首要，故見大型內房股在一、二線城市的庫存減少。理論上，踏入今年，隨着銷售數據改善，內房股的議價能力回升，銷售策略可略調整，即不用再行太進取的價格策略，惜售優質項目，故料毛利率有提升空間。

選股策略揀大唔揀細

雖然今年內房股整體經營環境有改善，但選股策略宜主攻專營一、二線城市的大型內房股，而避開專營三、四線城市的中小型內房股，皆因一、二線城市在不斷消化庫存之下，去年末季樓價已開始回穩，反觀三、四線城市的庫存仍多，業者良莠不齊，且一般而言中小型內房股的財務風險亦較高。

換個角度，大型內房股的併購能力亦較高，隨着市場發展日趨成熟，市場份額趨向集中，故從龍頭股落手的做法，中長線皆可取。只是，同屬大型內房股，具國企背景的也許更具優勢，故中國海外（00688）及華潤置地（01109）應作首選。

政策風險難完全解除

雖然去年不少城市撤銷限購令，加上人行放寬房貸政策，圍繞內房的政策風險降溫。不過，盛傳將於今年三月正式實施的《不動產登記暫行條例》以及房產稅事宜卻帶來新風險。

事實上，參考其他已發展市場，房產稅及住房登記制度不可少，是有利市場長遠健康發展，而不應視為政府打擊樓市的手段。不過，在目前中央致力打貪的背景之下，房產登記被視為配合反貪而來。但凡制度由冇到有，市場都要時間適應，相信今次內地亦不例外，相關新例實施初期難免會令市場震盪，但相信只是過渡性而已，到底還是有利房地產市場長期健康發展。

周邊行業股同步受惠

正由於今年房地產銷售前景較明朗，相信去年對啟動新項目及增購土地儲備極為審慎的內房發展商今年會較為進取。動工的新項目增加，將帶動周邊行業，如建築業、水泥、鋼鐵，需求回升亦可帶動商品價格回勇。是故，要部署內房翻身戰的投資策略，除了留意一眾實力內房股之外，還可留意周邊行業股份，如建築股中國建材（03323）、水泥股海螺水泥（00914），鋼鐵股如馬鋼（00323）等。

其中，中建材因負債較高，前年股價急挫逾半後，去年一直在低位橫行待變，若今年確認行業復甦，站在風險與回報角度，可視為值博之選，保守假設以一五年度預測市盈率8倍計，目標可定在11元，初步支持在7.3元。

上月銷售數據續改善

綜觀各已公布上月銷售數據的內房股，受惠寬鬆政策，以及內地股市氣氛做好，普遍有所增長（見附表），意味內房企業重拾議價能力。其中，恒大地產（03333）上月的合約銷售面積及金額均錄得同比逾四倍的增幅，只是恒大如今發展策略有點走「綜合化」路線，即涉足地產以外業務，唔多唔少拖低了估值，加上一定比例經營三、四線城市，風險較大。

除上月銷售數據外，投資者宜注意新一年內房企業的銷售目標。基本上，如今內地樓市的發展模式已有所轉變，部分內房企業如萬科（02202），已不再像過去般追求銷售額，而是以追求利潤質素為目標。如將銷售目標定得太高，除非土儲特別便宜，否則並不一定是好事。

相反，因應市況及消費者的轉變，務實訂立銷售目標，確保穩定的毛利率和健康的流轉量，並在妥善控制財務風險之下，定時補充土儲，至為重要。