樓價明年恐冧兩成

德銀研究報告表示，經過逾十一年的樓市擴張，樓市於一五年愈來愈有機會進入調整期，並預警一五年住宅樓價跌20%、旺區零售租金跌32%、甲級寫字樓租金跌21%。

德銀指，過往支持樓價四大優勢愈來愈無力，即內地買家漸少、失去中央政府支持的本港經濟增長將減慢、樓宇供應漸多，以及加息周期開始。再加上「佔中」影響經濟，無論住宅及商業樓宇的買賣或承租負擔能力將轉差。未來兩、三年，樓市將回復供需平衡，樓價自然向下調。

當中商業地產轉差情況尤為令人關注，該行引用測量師行數據，以今年一至九月份，甲級商廈吸納量為7.42萬方米，大幅低於過去二十五年的每年平均22.64萬方米，而「佔中」事件發生後，人力市場僱用情況或轉壞，令市場整體甲級商廈需求減少。

德銀偏好發展股

至於本已增長放緩的零售銷售，一旦內地訪港旅行團數目沒有回升，預計一五年訪港旅客人次將按年減少20%。

德銀又指，由於發展商的新盤定價策略有彈性，又可為準買家提供多種融資方案，預料新盤會搶佔更多二手的市場，確保發展商的銷售收益。德銀寧選發展商股多於收租股，首選新地（00016）、信置（00083）、長實（00001）和恒地（00012），目標價分別為114.5、12.82、138.6、51.6元，投資評級俱為「買入」。

零售料僅增1%

摩通則估計，明年內地旅客消費將按年下降5%，本地人和非內地旅客消費分別稍增4%和2%，這將令明年零售銷售總額僅增加1%。該行又估計，明年本港經濟增長為2.1%，通脹率與本地人消費增長相似，約為3.4%。

雖然商場商舖業主在今年上半年仍能維持不俗的加租幅度，但未來其議價能力將轉弱，尤其目前旺區已見零售租金增長放緩，地舖更見減租情況出現。整體零售租金在一五年或出現零增長，旺區商場加租幅度將由過往逾20%，降至約15至20%。

本港樓市預測

德銀：明年住宅樓價料跌20%、旺區零售租金跌32%、甲級寫字樓租金跌21%

摩通：明年零售銷售總額僅增1%，同期經濟增長約2.1%

資深地產界人士王文彥 本港樓價由高位至谷底或跌達40%，近期發展商減價賣樓已屬睇淡訊號

中大 黃元山：本港供樓負擔比率仍低，實質利率仍是負數，加上需求殷切供應不足，樓價仍會在高位徘徊

法巴 黃智亮：未來兩三年，私宅落成量維持每年1.5萬個，倘美國只緩慢加息，未來一年樓價將平穩