SMART MONEY:認清息魔 精明置業

美國經濟復甦迹象愈趨明顯,加息步伐很可能會加快。市場普遍預期,明年就會踏入加息周期,港人近年來都處於低息環境,供樓變得沒有以往般吃力,但隨着明年美國很可能加息,計劃置業的年輕人又有何供樓策略?

聯儲局的退市計劃最快在今個月底結束,即是完全停止買債,而美國在第三季度的經濟數據明顯轉強,市場預計明年第二季起加息的機會甚高。

經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓認為,聯儲局幾乎可以肯定將會加息,惟相信今年第四季加息機會不高,預計或會在明年中開始加息,預計將循序漸進以每四分之一厘的幅度增加。

現金三成首期最穩

她認為,即使美國加息,香港亦未必會跟隨。對上一次加息周期是在○四至○六年間出現,聯儲局共加息四厘,但香港同期只是加息三厘。

她指,九○年代平均利率高達9.8厘,由○○至○九年,平均利率是3.79厘,而一○年至一四年的平均利率只有1.72厘,大幅低於過去十多年平均值,即使目前利率增加至3或4厘其實亦算合理水平。如果扣除通脹,可能仍屬負利率水平,加上目前金管局的壓力測試已假設利率會上升至少3厘,加息對於用家短期內未必有實際影響。

她認為,左右樓價最大因素在於供應,相信加息未必會影響樓價,但料隨着未來數年的房屋供應將會增加,建議置業人士盡量以現金買樓,減低按揭成數,以三成作首期為佳,「如果做九成按揭,樓價一旦跌一成,名義上就會變成負資產,或者要預留一筆現金備用,如果樓價下跌,亦可作緩衝之用。」

定息按揭易作預算

至於選擇浮息或定息按揭方面,劉圓圓指出,因為目前低息環境,定息按揭的利率一定會較貴,目前市場上定息按揭的使用率因此十分低,但如果以預測明年年中可能加息至3厘來看,按現時一般定息按揭利率2.3至2.6厘計算,可能會有大半年「供貴樓」,但踏入加息期後,供款人必定會較「着數」。

而且站在理財角度上,每個月可固定供樓開支,可以預算自己的開支預算,對於初次置業但收入不算太高的人來說是會較好。

眾所周知,目前幾乎所有銀行都會提供兩種利率,即「最優惠利率」(P按)及「銀行同業拆息基準利率」(H按),不同銀行的P按會有分別,但市場上主要分為大P(5.25厘)及細P(5厘);而H按就是根據銀行同業拆息作基準,由於近年銀行業拆息處於低水平,H按計劃是最受歡迎。

H按無懼加息風險

劉圓圓指出,目前買家選用H按的比例已經升至高佔80%,H按市場平均約1.9厘,相對於P按平均2.1厘水平較為便宜。

她認為,雖然H按計劃利率相比P按利率波動,但所有銀行都會為H按計劃定下封頂位,因此面對加息風險亦可控制。