SMART MONEY：認清息魔 精明置業

聯儲局的退市計劃最快在今個月底結束，即是完全停止買債，而美國在第三季度的經濟數據明顯轉強，市場預計明年第二季起加息的機會甚高。

經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓認為，聯儲局幾乎可以肯定將會加息，惟相信今年第四季加息機會不高，預計或會在明年中開始加息，預計將循序漸進以每四分之一厘的幅度增加。

現金三成首期最穩

她認為，即使美國加息，香港亦未必會跟隨。對上一次加息周期是在○四至○六年間出現，聯儲局共加息四厘，但香港同期只是加息三厘。

她指，九○年代平均利率高達9.8厘，由○○至○九年，平均利率是3.79厘，而一○年至一四年的平均利率只有1.72厘，大幅低於過去十多年平均值，即使目前利率增加至3或4厘其實亦算合理水平。如果扣除通脹，可能仍屬負利率水平，加上目前金管局的壓力測試已假設利率會上升至少3厘，加息對於用家短期內未必有實際影響。

她認為，左右樓價最大因素在於供應，相信加息未必會影響樓價，但料隨着未來數年的房屋供應將會增加，建議置業人士盡量以現金買樓，減低按揭成數，以三成作首期為佳，「如果做九成按揭，樓價一旦跌一成，名義上就會變成負資產，或者要預留一筆現金備用，如果樓價下跌，亦可作緩衝之用。」

定息按揭易作預算

至於選擇浮息或定息按揭方面，劉圓圓指出，因為目前低息環境，定息按揭的利率一定會較貴，目前市場上定息按揭的使用率因此十分低，但如果以預測明年年中可能加息至3厘來看，按現時一般定息按揭利率2.3至2.6厘計算，可能會有大半年「供貴樓」，但踏入加息期後，供款人必定會較「着數」。

而且站在理財角度上，每個月可固定供樓開支，可以預算自己的開支預算，對於初次置業但收入不算太高的人來說是會較好。

眾所周知，目前幾乎所有銀行都會提供兩種利率，即「最優惠利率」（P按）及「銀行同業拆息基準利率」（H按），不同銀行的P按會有分別，但市場上主要分為大P（5.25厘）及細P（5厘）；而H按就是根據銀行同業拆息作基準，由於近年銀行業拆息處於低水平，H按計劃是最受歡迎。

H按無懼加息風險

劉圓圓指出，目前買家選用H按的比例已經升至高佔80%，H按市場平均約1.9厘，相對於P按平均2.1厘水平較為便宜。

她認為，雖然H按計劃利率相比P按利率波動，但所有銀行都會為H按計劃定下封頂位，因此面對加息風險亦可控制。