港樓夠旺 唔怕早加息

據大摩統計，上半年整體一手住宅銷售6,800個單位，成交額605億元，分別按年增長25%和15%，當中不單止1,000萬元以下非豪宅的需求依舊強勁，高價豪宅如九龍站君臨天下或九龍義德道項目亦獲買家追捧。同期長實（00001）、新地、恒地（00012）等銷售額增逾30%，新世界發展（00017）和信置銷售額則減少50%。

地價降 毛利率料企穩

各發展商銷售有增有減，但上半年毛利率卻按年跌7個百分點至31%。大摩表示，幸好地價自○三年至今已下跌約20%，預計發展商的毛利率在未來十二個月會企穩。同期本港發展商在內地售樓收入在上半年減少46%，整體毛利率降8個百分點至21%，低於內地發展商約30%的毛利率。

目前本港發展商和收租股的股價較資產淨值平均折讓27至29%，低於○五年以來的歷史平均折讓25%，大摩首選新地及信置，除了因為它們在港銷售計劃穩健、在內地業務較少外，折讓率也較平均吸引，達32至33%。

大和早前亦發表報告，將本港地產業前景評為「正面」，一手住宅銷售額會多於二手，成為本港樓市的「新常態」，一手銷售收入每年將達1,100億元，可維持各發展商健康增長。

市場其實並非一面倒認為美國會提早加息，Brick and Mortar分析員王震宇指出，美國每加一厘息，都會影響當地的生產總值（GDP）減少1%，除非美國經濟「超好」，年增長率達4至6%，否則在目前預測的1至3%增長區間內，根本毫無加息條件可言。

王震宇：政策市難估樓價

他又指，目前本港發展商可售資源合共約七萬個住宅單位，預計會攤分五至六年去推出市場發售，即每年約1.2萬個新的私人單位供應，難以配合政府所訂每年公私營合共逾4萬個的供應量。在供應缺乏下，樓價亦較易上升，但他亦強調，本港樓市為政策市，除非撤銷所有「辣招」，否則很難估計樓價每年實際的升幅。