理財Campus：趁匯價低 平搶英國樓

蘇格蘭獨立公投今日進行，英國近期政局緊張令英鎊急跌，昨早段兌美元約1.63、兌港元約12.65，兌港元過去一個月貶值約2.20%，較七月份的五年高位貶值逾4.7%。

近日有經濟學家分析指，若蘇獨成事，英鎊兌美元或跌至1.46。星展銀行財資市場部執行董事王良享則指，若蘇獨確定，英鎊會瀉至1.55，否則會回升至1.65。

英國置業 土地印花稅率

英鎊兌港元近月走勢

倫敦樓價年升近兩成

英鎊有下滑危機，中、港買家紛紛把握機會投資倫敦房產市場。英國發展商Euroterra Capital主攻倫敦市中心豪宅，項目圍繞倫敦海德公園。其於本月中舉行的展銷會獲不少投資者捧場，更不乏現金買家。該公司管理合夥人Pantazis Therianos指，受惠近日英鎊貶值，買家入市成本降低，較月前平均少付3萬鎊（約37.9萬港元），加上倫敦物業供不應求，料倫敦樓價今年續升值。

事實上，來自中、港、星的亞洲買家愈來愈多，尤其近年中國富戶人數急增。

物業顧問仲量聯行早前發表報告稱，今年上半年，中國海外房產投資總額按年增17%至54億美元，其中23.11億美元（約180.25億港元）投資倫敦物業。

英國國家統計局公布七月份英國樓價按年升11.70%，升幅創七年新高，而倫敦樓價按年亦升19.10%；第一太平戴維斯料，○三年至一八年間，倫敦逾百萬英鎊住宅成交將錄5倍增長。

一房搶手 回報4.5厘

Pantazis Therianos指，公司目前約三成買家來自中、港兩地，他們大多選擇約100萬鎊、400至500呎的一房單位，因在市場的流通量最高。且一般投資者愛買入多個一房戶，而非購入更大的豪宅，因投資逾200萬鎊的土地印花稅，將遞增至7%。選址方面，位於市中心鄰近地鐵站、著名學府、文化地標等物業尤其受租戶歡迎，租金回報可高至4.5%。

若打算出租樓房，海外投資者大多委託第三方管理公司代搵租客及收租，據悉費用為每年租金的10至15%，但通常有折扣，另設以淨租金收入計算的20%或以上物業收入稅。

港人在倫敦置業，除為子女在當地升學鋪路，以及作退休之用外，基本上主力於投資保值。而近三至四年倫敦樓價每年升幅平均逾12%，較昔日7至9%的增速加快。

已持有兩個倫敦市中心物業的邱先生表示，其首個三房物業在四年前買入，至今已升值1倍，至於另一個兩房單位，亦已於兩年間升值15%。

海外買家將不再免稅

王良享接續看好倫敦樓市，認為倫敦金融中心地位穩固，多年來樓價相當硬淨，近年買家來自四方八面，且多數管理公司對放租的物業管理完善，業主租金回報應可抵銷按揭利息。

目前海外買家出售英國樓時亦毋須繳納資本增值稅。為穩定本土樓市，英政府去年底宣布，將於一五年四月起向海外房產投資者徵收資本增值稅，故買家需留意日後樓價升幅或因而放緩。

圓匯再跌 日樓抵買

日圓較英鎊跌勢更明顯，過去一個月日圓兌港元下跌4.5%，跌至逾六年低位，如今每百日圓兌7.2港元，吸引一眾心思思買日本樓的香港投資者，下定決心隔山買牛。日本房產代理JP Housing董事總經理李翰斌稱，近月日圓匯價再次展開跌浪，香港投資者的入市態度明顯較積極，上月經該公司買入的日本物業升至80宗，預計本月會達一百宗。

他指，香港投資者最愛買入沒有劃分廳房、面積約百多至二百呎的單室公寓，一來市場需求大，二來投資門檻低，一般而言，東京的單室公寓售價約50萬至60萬元、橫濱及大阪約40萬至50萬元，如同買入內地物業。在地區選擇方面，約六成客戶選擇買入東京物業，其次為大阪，因東京於二○二○年舉行奧運，且市場亦憧憬東京及大阪會獲政府拍板開賭場，故吸引海外資金投放。

租金回報高達7厘

日圓匯價跌，固然吸引香港投資者趁低入市，日本樓租金回報率高亦是重要因素。李翰斌稱，東京住宅在扣除各項雜費後的租金回報率約6至7%，大阪更高一點；但論物業升值力，則以東京為佳。

然而，王良享指，由於近日市場憧憬日央行下月宣布延長量寬措施期限至明年中，日圓趁勢下滑，料年內會跌至110日圓兌1美元（昨早段報107.24）。由於政府續有意以弱日圓救經濟，加上明年美國勢必加息，在美元強勢下，日圓將進一步沉底。若打算買日本樓的投資者，亦應考慮匯價貶值因素。