大圍站兩折谷入標

為配合政府增加供應目標，港鐵於大圍站項目截收意向翌日旋即招標，該公司公布，大圍站項目昨正式招標，截標日期為下月十三日。

市場消息透露，港鐵就大圍站項目甄選入圍發展商投標，並且因應最近的市況而調整招標條款，項目補地價金額將會由兩年多前首次推出時約127億元，減少約18.5%，至約103.56億元。

最新招標條款較更有彈性及選擇空間，為讓有意入標財團可以不同形式競投，項目的商場部分的招標細節大幅更改，由原先港鐵與發展商各佔一半業權，改為提出兩個方案。

售樓回本7成即須分紅

其一是發展商可以選擇持有商場業權，或將業權保留予港鐵；如果放棄發展商場部分，將會獲得港鐵提供75億元補貼，但仍須支付商場部分的建築成本。

至於分紅比例，姑勿論發展商選擇持有商場與否，港鐵分紅比例最少15%，而發展商將來售樓收回七成發展成本便需要分紅，情況與以往完全回本才分紅有別。

新地獨資 長實研入標

事實上，大圍站項目補地價103.56億元，如果扣除75億元補貼，撇除商場部分建築成本等因素，投標財團入場金額只約28.56億元，相比原先127億元補地價金額，入場費低至「二二折」。

上述項目日前收到23份意向書，其中新地（00016）已表態將會獨資入標，另長實（00001）執行董事趙國雄表示，會研究相關細節。

變相「斬件」引細發展商

對於商場部分提供「A餐B餐」，高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，大圍站項目規模大，作為鐵路交匯處未能「斬件」推出，為了令更多中小型發展商參與，可選擇放棄商場部分，變相「上下斬件」，解決入場門檻過高問題。

不過，市場普遍認為發展商「識揀一定要埋商場」，有財團透露，在財力許可下，一定會一併擁有大圍站商場部分，因為地點上較將軍澳站更加理想。

有測量師認為，持有項目的商場部分「唔會輸」，相信港鐵較為傾向保留商場業權自行經營，因此提供多達75億元補貼，讓發展商考慮放棄商場業權。