理財Campus：專家教路90後置醒攻略

大型屋苑適合上車？

劉小姐 大學三年級

「雖然我仲讀緊書，但係都有諗過買樓，依家都有返Part-time儲吓錢咁，大概將月入三至四成儲起，我估計畢業後工作四、五年就儲夠首期。因為屋企人住喺沙田，所以目標係大概四百萬至五百萬嘅兩房單位，最好係大型屋苑。」

文小姐

雷先生

疑團一：畢業數年可承擔市值四百萬元物業？

年輕人投身職場初期，或有較多轉職及晉升的機會，康宏理財副總監傅惠賢指出，以現時大學生畢業起薪中位數1.2萬元計算，假設每月將收入四成儲起，並計及每年5%的薪酬增長，得出五年後的儲蓄為約32萬元，惟即使計及每年有雙位數字的投資回報，亦僅有約40萬元。

首期近百萬 量力而為

然而，假如要購置500萬元單位，承造八成按揭，撇除其他雜費，首期亦需100萬元。他建議，九十後上車最緊要是心頭不要太高，要量力而為，宜選200萬左右的二手樓盤或居屋。再者，由於是上車盤，未來尚有換樓的可能性，選擇時應以單位在二手市場的受歡迎程度作首要指標。

疑團二：月入幾多錢先可以供樓？

不少年輕人會認為只要儲得首期，置業難題便迎刃而解，卻忽略了個人供款能力。根據金管局最新指引，業主承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3厘計算，且每月供款額必須低於每月入息之六成水平。假設買入一個200萬元單位，承造九成按揭，供款年期30年，現行按息2.15厘，原來每月供款約7,000元，但由於銀行批出貸款要計及壓測，故月入最低要近17,000元；若要購置500萬元單位，則月薪至低約42,000元（計及壓測）。

計掂首期仍未足夠？

雷先生 職場新鮮人

「出嚟做嘢之後，我開始為將來結婚而有上車置業嘅打算，目前月入有萬零蚊，因為屋企人有穩定收入，所以我經濟壓力唔大，每個月都可以依照計劃儲起一半人工，相信儲四年應該就可以上車。我傾向住番本區大埔，最緊要環境好、交通方便，目標係三百幾萬嘅兩房單位。」

雜項開支數以十萬計：疑團一：置業有何雜項開支？

除首期以外，上樓亦牽涉連串的一次性開支。傅惠賢稱，其中包括數千元律師費、樓價1%的經紀佣金，樓價3%的印花稅（適用於約217萬至300萬之物業），數千元的「水電煤」及大廈管理費等按金，及逐年繳費的家居綜合保險等等，而且新盤樓價高昂，上車盤多為價格較相宜的二手單位，故需一筆過十餘萬的裝修費，其實都幾「甘」o架。

疑團二：如何選擇按揭成數？

九十後存款不多，普遍在承造樓按時會選擇高成數按揭，不過傅惠賢認為，「七成樓按」是一個關鍵，主因一旦按揭高於七成，銀行會強制要求承按者購買按揭保險。

以300萬元單位計算，若要一筆過付款，動輒索款近十萬元，其實已足付一次簡單裝修的費用，倘家人有良好經濟能力，不妨向其借款，盡量先付三成首期。

另由於目前屬樓市高峰，難保未來樓價出現調整，若一個400萬元單位跌價兩成，差價已是80萬，而租住單位每月支出僅數千至萬餘元，實可先租樓，靜候樓市調整，避開「樓奴」的命運。

儲首期點至夠效率？

文小姐 大學生

「我仲讀緊大學，預計畢業後月入有兩萬左右，當一個月儲一半，再加上投資，應該十年之後可以儲到150萬左右，希望可以獨力買400萬嘅單位，相信儲蓄足夠用嚟畀三成首期、裝修同畀經紀。」

疑團一：九十後以甚麼方法儲首期較有效率？

十年儲蓄計劃屬中長線計劃，其實大可先儲蓄，屆時再視乎樓市狀況再作進一步打算。傅惠賢表示，十年儲蓄150萬元的計劃合理，建議考慮月供基金，顧及有十年時間沖淡風險，而且個案主人翁年輕，承受風險力能較高，故可選擇傾向進取的投資組合。

投資宜分長短線配置

他認為，策略上可分短線及中長線，前者宜選新興市場基金，主因近期機構投資者資金有回流迹象；而後者則可選科技、生物科技及健康護理基金，勝在有長遠的實質業務支持。

疑團二：按息走勢如何影響樓按供款？

參考本港的息口走勢，對上一次高峰為九七年樓市高峰期，按息動輒高達9至10厘，他指，市場預期來年年中至年尾的加息機會頗大，而樓按年期一般為二十至三十年，按息抽升加重供樓負擔，穩健的做法為以現行息口加上5厘，模擬供款期間的平均息口，自行測試負擔能力。

假設為一個200萬單位承造九成按揭，年期為30年，以現行按息2.15厘計，月供7,029.99元，惟以按息7.15厘計，便需月供12,588.91元。