名家筆陣：面積拗實用

法例規定銷售一手樓宇時，只可使用實用面積，並且已訂明實用面積的定義。據筆者理解，香港測量師學會（下稱「學會」）在法例草擬階段，提供了不少寶貴意見，法例中實用面積的定義也是參照學會沿用已久的實用面積定義。

簡單來說，實用面積是包含在外牆外邊內的一切樓面面積，業主可擁有獨家使用權利，但法例規定空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭、庭院等十項設施的面積，不可計入實用面積。

新穎設施依例照計

該法例定稿後，有住宅項目提供了一些其他附屬設施，並不在法例列明的十項設施中，如私家升降機大堂、泳池濾水泵房、非空調用的機電房等。依據學會的最新定義，這些設施並不計入實用面積。

現時的住宅樓宇設計經常推陳出新，隨着時代轉變，設計有必要跟潮流改變，因此有些設施是以往從未出現過的。學會是專業團體，可在新設施出現時向業界發出指引，更新實用面積或附屬設施的定義，以確定這些新設施應否計入實用面積。例如近年出現的工作平台便可計入實用面積，而私人電梯大堂則不可。

相對於學會的定義可經常更新，法例卻是硬邦邦的，任何改動須要經過立法會審議。隨着時間流逝，學會與該法例的實用面積定義難免產生差異。有些不在十項指明設施中的其他設施，便有可能被計入實用面積。例如私家電梯大堂在學會的最新定義是不計入實用面積，發展商卻認為根據法例定義，如不把電梯大堂的面積計入，反而有違法之嫌，據聞一手住宅物業銷售監管局對此並無異議。

定義不同徒增混亂

當年學會的代表如沒有向政府建議，應在法例中的實用面積定義留有改動空間，以配合不同時代的住宅設計變化，便有失策之嫌。

一手樓售出後再出售便成為二手樓。根據地產代理監管局要求，代理在住宅買賣中須提供實用面積，資料來源只可從買賣合約或差餉物業估價署取得。差估署的實用面積定義，大體上是依照學會的定義，但一手住宅銷售條例生效後，一手買賣合約的實用面積，須符合法例中的定義，兩者未必能一致。有獨立屋的實用面積數字，按兩種定義計算可相差達百分之三十。

不同定義得出不同的實用面積呎數，容易引起市場資訊混亂，有違保障物業買家的精神。既然實用面積的定義已包含在該法例中，差估署沒有理由有法不依、不改用法例中的定義，否則難以消除不同定義、不同呎數的混亂情況。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。