大家對樓市要跌已漸成共識，但是樓市要跌多少則人言人殊。我比較悲觀，認為跌幅雖不如一九九八至二○○三年跌近七成那麼驚人，卻難免仍會造成不少負資產個案，而影響最大的又偏偏是最經不起風浪的弱勢首次置業者。
早前有機會與財經名家學者小聚，他指是次樓市跌幅應該不會太大，原因是炒家早已絕迹。用家和長線投資者都不會急於割價賤售所持物業。而本港龍頭地產代理老闆則認為跌幅應可限於買方印花稅或雙倍印花稅之內。
另外，又有人指建築成本高企，樓價不可能跌太多。此外，很多人認為香港目前樓市求過於供的情形未變，加上低息環境仍持續一段時間，樓價又怎可能大跌？
我的看法則比較悲觀，原因是政府的態度是樓價一天不大瀉，加辣版辣招都不敢撤。這樣，樓市交投仍難免低迷，有賣樓需要的人只能割價才能把物業售出。
至於所謂有賣樓需要的人首推發展商，發展商不可能只建不賣，尤其是未來供應大增，愈遲賣愈有機會碰上樓市大瀉。
過去一年，發展商為買家代繳印花稅個案大增。發展商又送律師費又另加形形色色的優惠，一手樓價實際早已跌近兩成。
筆者認為，樓市需求總是與心理預期相關。當大家對樓市要跌已成共識，需求就會收縮。當賣家大幅割價求售個案上升，其他賣家的叫價亦會下調，並會刺激一些本來無意賣樓的人加入賣樓行列。當政府賣地成交價逐級而下，信心進一步下滑，上述趨勢便會加強。況且樓市交投低迷打擊經濟，購買力不一定會累積，還有可能流失。
總括來說，樓市要跌多少其實沒有個譜。建築成本有幾高，只表示發展商要賣多少才能歸本及獲利。雖然發展商不可能長期虧蝕，短期而言發展商虧本賣樓還是有可能的。我們不是見過發展商賣樓呎價竟低於樓面地價的情形嗎？
由於政府不見樓市大瀉不敢撤辣，而不撤辣樓市又只能往下調，樓市大瀉差不多已成定局，只是時間問題而已。
筆者同意：本港出現大量負資產個案機會不大。原因是一般買家只能借樓價六成或以下。然而經濟能力最弱的白居二買家，往往在按揭證券公司批核下連二按借足九成。早前市傳現時已有200至300個「白居二」物業可能已資不抵債。這就是辣招攔走實力買家，再加上按揭證券公司扶持弱勢買家的「成果」。
何濼生
香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為嶺大教授及公共政策研究中心主任。