監管一手樓銷售的法例已生效近一年，發展商已漸漸適應。住宅樓宇往往是市民畢生最大資產，適當地監管一手樓銷售，保障市民權益實有必要。法例生效以來，不少發展商為減少訴訟風險，紛紛聘用專業人士審核售樓書及其他售樓文件等，為律師樓及測量師行帶來新商機。
回想監管一手樓銷售的法例，是在民意訴求下於短時間內立法通過，難免存在有待改善之處。
現時樓市淡靜，發展商開售新盤時已不敢太進取，但買家仍希望有議價空間，然而在新例下，並不容許買賣雙方議價。
現行法例要求，發展商須於開售前三天公開價單，一切折扣和優惠詳情必須同時在價單上列出，最終的成交價及折扣優惠不得與價單刊載的有出入。如有買家提出多打折扣才願意購入單位，發展商必須重新發出已減價的新價單，三天後才可與買家簽訂臨時買賣合約。
試想想，發展商按買家要求發出已減價的價單，但三天後買家改變主意不欲承購單位，那麼發展商便非常尷尬，亦不可能再發出加回原價的新價單。因此，新例實施後，買家可以說是喪失了議價權利。
不過，發展商很快便找出條例的灰色地帶，利用經紀佣金作為折扣緩衝。雖然發展商提供給買家的折扣及優惠必須在價單詳細列出，不可有額外折扣，但法例沒有要求發展商披露支付多少佣金給經紀，亦沒有限制第三者如經紀提供回扣給買家。
有經紀朋友向筆者訴苦，太座看到報章說他代理的樓盤佣金高達樓價的25%，以為他很易發達。朋友苦笑說，大部分佣金須回扣給買家才可促成交易。筆者問發展商是否知情，朋友反問「你話呢？」
經紀回扣佣金給買家會否衍生法律問題，筆者不太了解，但起碼產生兩個問題。第一，回扣是買家與經紀私下交易，在土地註冊處登記的買賣成交價不會扣除這些金額，銀行按揭亦可能以買賣合約的面價為依歸。
假設上述經紀朋友回扣了20%樓價的佣金給買家，買家向銀行申請七成按揭，實際按揭成數便接近真實樓價的九成，若加上二按，更有可能超越樓價。由於支付佣金和回扣均是私下進行，評估師沒有方法得知佣金及回扣金額，評估結果不能反映真正樓價，銀行承受了更高風險。
監管一手樓銷售其中一個目的，是提高銷售過程的透明度，保障買家利益。新例規限價單必須清楚列明折扣及優惠，是為了增加透明度，佣金回扣卻令市民不能清楚知道樓盤的實際成交價，有違條例原意。
任何法例也要時間驗證，如發現有須改善之處，宜盡快檢討修正。
陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。