名家筆陣：調控新思路

對此，不同利益的人從不同角度來解釋。房地產開發商就把「雙向調控」解釋為既不能讓房價上漲，也不能讓房價下跌，只有這樣才能保證GDP增長得以持續。

按照這解釋，今年中國房地產市場政策，政府的干預應該比前幾年更深化，沒有走出房地產宏觀調控的老路。這完全是從維護房地產企業的利益角度來解釋。

經濟槓桿取代干預

實際上，無論從政府的市場治理理念，還是經濟發展大勢來看，與早幾年相比已發生巨大變化。前幾年的調控方式與思路（比如限購、限價、限房型等）已經走到了盡頭。十八屆三中全會精神的核心，就是讓市場在資源配置過程中起決定性作用。

如果要讓市場在房地產資源配置起決定性作用，政府對房地產的宏觀調控會更為強調經濟槓桿（比如信貸與稅收）及強調市場對房地產價格機制形成的決定性作用，而不是政府左右房價上漲與下跌。

其次，房地產市場經過十幾年快速發展與繁榮，早已形成一個巨大泡沫。早幾年政府一直用行政手段希望把泡沫托住，不讓它破滅，但是這些政策只能把風險延遲。而且政府愈是托市，泡沫愈是吹大，聚集的風險愈高，當前許多城市房地產市場所面臨的問題就是這樣。在這種情況下，房價豈能不上漲或不下跌？

第三，當前國內外金融市場形勢發生了根本性的變化。最近的人民幣貶值，將對房地產市場造成巨大衝擊，因為人民幣貶值不僅會導致早前從海外湧入的資金流出中國，還會導致住房資產價格下跌，讓投資者逐漸放棄這些價格過高的資產。

更重要的是，人民幣貶值或讓內地房地產企業早前從海外融資的成本迅速上升（近年中國房地產企業海外融資達1萬億美元以上）。

不漲不跌自欺欺人

如果房地產企業負債率過高，可能面臨資金鏈斷裂的風險，更可能以降低價格方式來應對，進一步強化住房價格下行的預期，導致實際價格全面下移。如果這些情況出現，想讓房價不漲也不跌根本是不可能。

還有，當前互聯網金融快速發展，對中國金融市場衝擊最大的，就是讓整個金融市場的價格全面上升，以及存款全面移出銀行體系，很快會傳導到銀行對房地產市場信貸全面收緊上來。

如果銀行對房地產市場信貸全面收緊，將對國內房地產市場造成致命打擊，房價豈能不變化而不上漲也不下跌？

中國房地產市場舊有宏觀調控方式已經走到盡頭，今年的宏觀調控將出現新的方式，否則房地產市場面臨的困境只會愈陷愈深。一些人希望房價不上漲也不下跌，只是一廂情願。

易憲容

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。