名家筆陣：打造新商圈

現在香港商界遇到的一個困難，是商業樓宇供應不足，大家都擠在傳統商業區內，令到原來供應緊張的寫字樓更加短缺。

商業區內土地不足是主因，中環土地供應除了靠拆卸舊樓之外，看不到有其他辦法；而且，也不能不停拆卸舊樓，因一些有保育價值的建築應保留，結果令商業用地不能增加。因此，以發展新商業區來紓緩中環的不足，顯得有其合理性和前瞻性。

東大嶼山連繫中環

以市場力量驅使往外發展的勢頭一直在進行，今天的金鐘已是商廈林立，和二十多年前相比，金鐘已和中環慢慢融合。地理上，大家習慣將金鐘看成另一區域，但金鐘已和中環緊扣在一起，可看成中環的延展。

這種以已發展區作中心，往外擴展的商業區發展模式是一種自然發展，好處是以市場力量推動，但局限是需要很長時間，除非往外擴展的土地是閒置的，否則定會涉及收地、重建等麻煩。而且要發展具成本效應，單幢大廈的模式比不上一系列建築群，可能令重建被拖慢。

發展新商業區，是不少城市用來解決原有商業區不足的策略，上海商業重鎮浦西已插針不下，故要將浦東發展起來。香港要發展東大嶼山，或是上屆政府所說的起動九龍東，在本質上都是一樣，即以新發展區輔助原有商業區，假以時日，新發展區可與原來商業區平起平坐。

首要解決交通基建

這種想法當然有很大的理想主義色彩，尤其在實際問題的處理，不是單憑理想便可解決。以發展東大嶼山為例，最大的考慮必然是交通配套，特別是和中環的連接。一個新商業區要成功，除非以龐大公權力來支持，例如一些政府以遷都來支持新區發展，否則一定是以新區來輔助原有商業區。

東大嶼山要和中環連繫，交通成了頭號要解決的問題，政府一定要投資龐大的交通基建，橋樑、過海隧道、高速公路及鐵路等都是必不可少。

若這個計劃真的落實，未來建造業前景將會看好，因這等基建不是短時間內會完成，新區發展起來又會帶動其他基建，建造業將有不只一個黃金十年。

蘇偉文

恒生管理學院商學院院長兼金融學教授，主要研究興趣為國際金融、金融市場及公司管治，在國際著名財務會議及期刊已發表多篇論文，並著有多本作品。