名家筆陣：補地價仲裁三大前提

透明機制解決分歧

其中一項新建議是引入仲裁先導計劃處理補地價申請，希望縮短補地價磋商時間，加快達成補地價金額的協議，令發展商的項目可早日落實以滿足需求。發展商普遍支持新計劃，業界亦普遍認為，仲裁方式可讓發展商及政府按一個較公平及透明的機制，解決分歧。

根據政府的數字，截至去年十二月十六日，透過私人協約方式批地、修改土地契約及換地所獲的補地價收入約有47.6億元，金額只達上一財政年度的18%，也是過去五個財政年度平均金額的23%。本財政年度補地價最大的一宗是甲級商廈，金額達13.3億元，住宅項目補地價最高金額的個案則只有2億多元。

發展商放慢補地價步伐，背後原因與現屆政府在過去一年積極及主動賣地有直接關係。

上屆政府每年推出的土地不多，發展商一般需利用收購舊樓等方法取得項目發展機會，過程漫長，需要投入的人力資源不少，地塊面積一般較小。而且部分項目有需要更改地契用途及通過城規會審議，之後再與政府磋商補地價金額，難度相當高。

估價不宜過分進取

相反，政府招標出售的地塊是可即時施工的「熟地」，所需的人力資源及時間遠比自行收地少，發展商當然會捨難取易，積極投地。此外，部分中小型發展商如希望購入政府的招標地塊，因流動資金分配問題，即使與政府就某個項目補地價金額達成協議，也可能會傾向延遲確認及完成手續。還有另一原因是近期樓價已經回落，且普遍認為會再有下調空間，過早與政府達成補地價協議及繳付了的補地價金額，有機會「補貴咗」。

其實地產建設商會一直有向政府建議，採用仲裁方式解決補地價估值差額問題，但雙方未有就執行機制達成共識。現時特首主動提出仲裁先導計劃，至少可收窄發展商與政府在大原則上的分歧，有利日後商討執行細節。

不過，仲裁先導計劃是否能發揮功效，取決多項因素。首先，負責處理補地價事宜的官員，需摒棄以過分進取的態度估算地價，以免與發展商形成「開天索價，落地還錢」的僵局。

制訂清晰操作準則

第二，政府需要先向業界諮詢並取得共識，然後就整個仲裁制度，制訂一套詳細、具備透明度、客觀及公平公正的執行條文和機制，例如在物業估值中採用甚麼假設性原則，抽取市場同類型物業成交價格作比較時所採用的調整準則，怎樣委任仲裁官，仲裁官的資歷，仲裁的流程及時間表，雙方專家對報告內容的要求，以及仲裁費用的攤分安排等。

第三，在計劃實施一段時間後全面檢討，並對執行機制進行優化，將一些具爭議性的問題加以釐清，務求令制度行之有效及提高制度的認受性。

蕭亮輝

高緯環球（Cushman & Wakefield）香港董事總經理，擁有逾23年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。