理財Campus:「減辣」無望仲撐地產股?

施政報告將於明天出爐,雖然政府一再揚言保留辣招的決心,但在本港二手樓成交陷入死寂,以及眾多壓力下,政府因應外圍市況「減辣」實不出奇。在投資角度,本港地產股也在辣招下跌至近年低位,估值愈見吸引,目前屬低吸時機?本報成功訪問50位金融界人士,超過九成人覺得政府會保留辣招,但逾六成人覺得當前地產股估值合理。本港兩大地產股分析專家,則以全面角度剖析辣招及地產股今年的命途。

股息不俗 王震宇:值博

Brick and Mortar資產管理主席兼地產分析員王震宇,擁有豐富分析本港樓市及地產股經驗,過往手上曾持有多達十六個物業,市值接近億元,其樓市投資絕對「贏多輸少」。面對當前低迷的樓市,究竟特首會否為樓市招數「減辣」甚至「去辣」?他直言:「好難估!現時本港樓市升跌取決於人為因素,而非市場因素,樓市辣招撤不撤,要視乎特首的個人想法!」

過往幾年本港樓市不斷飆升,政府為穩定樓價,接二連三推出樓市辣招,包括買家印花稅(BSD)、額外印花稅(SSD)及雙倍印花稅(DSD)措施。他指此三大辣招已「整死」本港樓市,現時地產發展商推出新樓盤要靠稅務津貼等優惠,加上政府政策令樓市前景不明朗,發展商已不敢貿然競投土地;不少業主亦不願輕易放盤,一來他們不想減價,二來亦沒太多投資者承接,樓市交投淡靜全因政府介入太多行政手段所致。希望政府盡快把所有辣招撤去,讓樓市價格重歸自由市場。

收高息對沖樓價租金

雖然樓市不振,但王震宇仍不看淡地產股。他補充,雖然地產股的盈利增長大不如前,但由於業務多元化、估值合理、股息率不俗,投資者不妨在大型的地產股當中,揀出股息率最高的5隻買入投資,作為樓價及租金的對沖。參考部分地產股的股息率,其中信置(00083)、新地(00016)以及新世界(00017)的股息率分別為4.67%、3.46%以及4.23%。

盈利勢跌 陸東:買唔過

「星級分析員」Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東,其樓市預測十分精準,買樓買寫字樓賺錢更是強項之一。去年八月,陸東揚言本港樓價勢跌50%,今天他仍保持看法但予以補充:「在整個樓市循環下,樓價由高位跌至低位,整體幅度約跌50%,當中需要兩至三年時間。」

賣樓價量恐齊跌

雖然業主、炒家及地產代理都希望政府撤去辣招,但陸東認為,政府調控樓市辣招已經見效,本港樓市交投驟減,樓價亦正穩步下跌,預料今年樓市約跌10至15%。對此,政府更加不會突然撤招,明天施政報告只會着墨房屋及土地政策,例如短中期增加公屋供應及釋出政府用地,重提新界東北新發展區的土地供應等。

既然本港樓市要跌,那本地地產股仍可買?

陸東表示:「今年地產發展商賣樓有減價壓力,相信價量都會齊跌,整體盈利增長將會較市場預期的為差,就算現時本地地產股的估值不算貴,但是由於股價不會有好表現;如果地產商又賣不到樓,在盈利減少的前提之下,將會有可能減少派發股息,甚至是不派息,所以現階段我就不會買了!」

金融界逾9成受訪者料政府不變招

為了解財金界人士對樓市的最新看法,本報以電話訪問包括分析員、經濟師及基金經理等,對後市或有啟示作用。結果顯示,超過九成人相信,政府不會於今次施政報告宣布任何「減辣」或「加辣」措施,會維持樓市辣招一切不變;至於今年樓價走向,逾八成財金界看跌,當中46%更認為樓價跌幅達一成或以上。估值方面,逾六成人稱估值合理,與對地產股看法中性的比例相同。

點睇股樓錢景?

陳寶明:地產龍頭有保障

富亨環球投資顧問財富管理董事陳寶明:「樓市辣招將維持不變,美國退市雖令到市場資金流走,但房屋需求仍遠大於供應,加上內地人的購買力不減,除非內地突再猛烈收緊銀根,否則今年樓價跌幅應維持在一成以內。地產股方面,部分龍頭股仍具投資價值,因大地產商具足夠財力到內地買地發展,而且在港的賣樓策略較中小型地產商優勝,即使樓價下跌,其實仍可錄得可觀利潤。」

彭偉新:樓價頂多跌一成

京華山一研究部主管彭偉新:「本港地產商的議價能力高,新樓的減價幅度不大,整體樓價現時仍處於相對高位,故相信政府不敢隨便撤減樓市辣招。此外,今年樓市雖面臨美國退市及日後加息的風險,但估計樓價下跌幅度不會太大,跌幅應在一成以內。」