理財創富：前海未動置旺周邊

上月前海完成首批三幅商業用地皮拍賣，幾塊地皮的成交價更屢破新高，其中第三幅地由華潤置地（01109）以109億元（人民幣‧下同）購入。雖然前海目前仍是「一片爛地」，但周邊早已有大大小小的住宅大廈包圍。美聯中國全國研究中心高級主任何倩茹指， 相連「前海合作區」的南山片區及寶安片區（包括中心區及近前海一帶）是深圳市近年樓市升勢最厲害的區域，如寶安片區近三年樓價每年均升值約兩成，但深圳市住宅樓價每年平均僅升值8至10%。

寶安勝在鐵路完備

深圳地鐵的寶安中心站以至寶安體育館站及靈芝站的交界，是寶安片區的中心地段，距離前海灣站只有兩個站。美聯中國何倩茹表示，由於寶安區是深圳市政府近年大力發展的地方，就以寶安中心區發展速度最快，自從寶安體育館及地鐵站相繼落成後，就帶旺了該區，比未有地鐵站貫通的南山近前海片區發展更快，樓價漲幅亦較為高。

位於南山近前海片區的住宅樓盤依雲半山，三年內樓價升逾一倍。

廖建友稱，南山片區對外將發展前海保稅區。

熙龍灣每方米賣五萬

前海周邊地區一手及二手樓價升幅

前海小統計

目前，寶安中心區普通住宅每方米均價已升至3萬多元；南山片區則相對較便宜，每方米均價約2.7萬元，但如果是靠近前海的住宅樓盤，例如○八年落成的鼎太風華，美聯數據指如今平均每方米成交價已升至2.9萬元；位於寶安中心區的熙龍灣，每方米均價則直逼5萬元，升幅按年增逾四成。她補充，前海概念已講了好幾年，此前的樓價升勢如此厲害，相信樓價往後升勢會相對慢下來。

南山供應少炒「貨尾」

南山近前海片區是由中山公園延伸至小南山及大南山一帶，由前海路及月亮灣大道兩條並排的大道由北至南貫通，近幾年落成的住宅主要集中在兩大道之間，是該區樓價升勢最厲害的地段。有代理指，由於此片區新供應住宅不多，亦推高了該區樓價，目前剩餘少量的「貨尾」單位，都是一兩年前落成的項目，主要是大型的複式單位。

區內二手三年升一倍

美聯中國南山區依雲半山的分行經理廖建友指：「前海賣地成績好，帶動起附近住宅的二手樓價，加上南山公園的景觀亦吸引了部分用家在此置業。」他又指，南山片區新盤每方米均價至少在四萬以上，質素高一點的可能上達6萬、別墅級更可達10萬，他預計將於十月開賣的新盤住宅香格名苑，開價至少在4萬至4.5萬元水平，對比於一○年開賣的依雲半山，每方米開價約1.5萬，區內新盤價在三年內升超過兩倍，二手成交均價亦升超過一倍至約3.5萬。

但對於港人在南山近前海片區買樓投資，廖建友指在限購令之下，港人置業必須申報自住，成交不算活躍，而且在兩年內轉手，賣方須支付成交價5%稅率，故難作短線投資。

內地美元樓按更慳息

前海樓價升幅驚人，吸引了港人北上買樓掘金，但深圳市實施限購令，港人如以個人名義，目前只可購買一個住宅物業（下稱：住房），面積及價錢均不限，亦毋須深圳工作證明，但不能購買寫字樓、商鋪及工廠等；惟可通過在內地成立外商投資企業，以企業名義購買，亦可透過內地銀行按揭買樓，一般可做七成按揭。

另內地銀行按揭利率較高，據人行金融機構人幣貸款基準利率，5年以上貸款年利率6.55%，故借美元買樓，利息成本會較低。恒生（中國）目前美元按揭年利率為4.75%。

二手交易涉多項稅率

在稅務上，購買一手住房需要向公證處支付公證費，二手交易則涉及多項稅率，包括個人所得稅、契稅、印花稅、交易手續費等，而豪宅徵收契稅是普通住宅的兩倍。

內地會以容積率（即香港的地積比）及建築面積劃分普通住宅及豪宅，只要容積率在1以上，而建築面積在144平方米以下，以及實際成交價低於深圳規土委規定區域普通住宅標準價格，滿足三個條件，才被定義為普通住房。深圳市最新的普通住房標準，南山及福田的普通住房標準高達390萬元，是全市最高的區域。根據規定，如果住房成交價高過標準即屬豪宅，需支付3%的契稅。

但近年樓價急升的寶安區，其普通住房標準仍遠低於南山區，只是240萬。寶安中心片區靠近地鐵臨海站的樓盤熙龍灣，今年均價升至4.9萬元人民幣，按標準的話，僅一個50方米（約500呎）的單位已是豪宅。