名家筆陣：居屋活化買兩次

香港和新加坡同為亞洲區內的國際金融中心及交通航運樞紐，兩地同樣面對地少人多的問題，但政府的土地及房屋政策截然不同。新加坡由政府主導土地及房屋供應，香港則奉行高地價政策及以私人市場主導的模式，各有利弊。

港稅基窄難全民補貼

新加坡的公營房屋政策自一九六四年由建屋發展局推出居者有其屋計劃，至今已建設87萬間組屋，並為當地超過八成人口提供自置居所，政策之成功，值得其他有住屋問題的地區借鏡。

李顯龍提出的新措施中，最令港人羨慕的是確保低收入家庭可買到組屋，包括月入1,000坡元的家庭可負擔兩房式組屋，月入2,000坡元的家庭可負擔三房式組屋，月入4,000坡元的家庭可負擔四房式組屋。

另政府給予資助家庭置業，令他們可在25年內還清貸款，較平常的30年為早，之後便可將每月收入儲起來作退休之用。政府的長遠目標是國民只需花大約4年工資就夠買組屋。

新加坡政府能做到以低於同類私樓市價的五至七成水平，將一手組屋賣給公民及永久性居民，背後需要龐大稅收支持。新加坡實行多年的銷售稅佔政府的收入達13%，令政府有足夠及穩定的收入支付公營房屋的開支及補貼。但在香港狹窄的稅基下，實難有足夠及穩定財源，推行類似新加坡政府高補貼的公營房屋政策。

星洲准換組屋可借鏡

不過，新加坡組屋制度最值得香港借鏡的是每戶合資格家庭，可享受兩次購買組屋的權利，在已購組屋住滿5年後可再次申請購買更大更好的組屋，但須在6個月之內出售現有組屋。這有助配合組屋住戶按家庭人口及收入狀況改變而作出調配。

香港的居屋制度則不同，每個合資格申請人原則上只有一次機會以折扣價購買居屋，之後要換樓只可投向私人市場。如業主將居屋售予綠表申請者或合資格購買未補地價居屋的白表申請者，業主所能賺取的金額需與政府按購入居屋時的折扣攤分，所以金額一般不多，對有意購買較大面積私樓的居屋業主幫助不大。

筆者認識的朋友中，有不少在早年購入居屋，現時家庭成員增加，有需要改善居住環境，但家庭收入水平遠不能負擔面積較大的私樓，只好等樓價回落才能夢想成真。另一些朋友早年也購入居屋單位，在過去幾年已在私樓市場購入物業，原有居屋因未補地價不能出租，出售所取得的溢價又需與政府攤分，部分業主乾脆將單位丟空作私人貨倉，實在浪費。

如香港政府可仿效新加坡組屋政策容許合資格人士按需求有第二次機會購買居屋，現存空置的居屋將可重投二手市場，而有意換樓但又未能負擔私樓樓價的人士，將可有機會擺脫現時樓價高企造成的困局，居屋資源將可更有效地被利用及分配。

蕭亮輝

高緯環球（Cushman & Wakefield）香港董事總經理，擁有逾23年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。