政府終於落實新界東北發展計劃，對重新啟動新市鎮模式的大規模發展有肯定作用，業界普遍歡迎。香港過去已有不少大型新市鎮落成，從最早期的「衞星城市」如觀塘及荃灣，到後期的馬鞍山及將軍澳，容納人口數以十萬計。小規模的地區性發展或市區重建，根本不能提供足夠土地滿足人口增長。
事實上，新界東北發展計劃不是新事物，政府多年前已進行規劃及研究發展可行性，並計劃為將軍澳之後的另一新市鎮發展項目。後來地產市道因九七金融風暴及沙士而大跌，政府大幅減少土地供應托市，新界東北發展計劃被擱置。因當年已做了大量研究及規劃，現時把計劃復活便省卻很多時間。
以現時香港的社會氣氛，任何政策也有人反對，政府必須理順這些反對聲音才可落實有關政策，令很多措施不能立即有效執行紓解民困。新界東北發展計劃亦不例外，已有不少市民及團體提出質疑和反對，其中極具爭議的是應否收回高爾夫球場以供發展。
贊同收回粉嶺高球場的市民，表面上理由充分。他們認為球場只是富人玩樂的地方，無理由不收回，反而要收回原居民土地，破壞他們的居所及耕地。
不過，香港是市場主導的開放經濟體制，有不同的社會階層是理所當然。筆者出門旅遊時乘坐飛機經濟艙不會感到不自在，更不會妒忌頭等艙乘客。一個國際大都會有各式各樣的設施供不同階層享用並無問題。相反，若一個城市不容許富人享樂，則會產生更大問題。香港有兩個馬場，為甚麼不建議收回跑馬地馬場供住宅發展？
相信現時針對私人會所用地的情況，根源在土地批租問題。
很多私人會所用地是早年免地價及以象徵式租金批租，當時香港還是殖民政府統治，那些會所亦多是洋人經營及使用，免地價批租明顯是利益輸送給「自己友」。回歸後有關政策並無改變，政府通常繼續以象徵式租金容許私人會所續租土地。
私人會所的物業多屬自己擁有，不用付租金，亦不用支付市值地價或地租，因此可提供低廉的優質服務給會員。換個角度看來，是市民變相津貼私人會所會員享樂。雖然地契訂明私人會所部分設施須開放給公眾使用，卻因種種原因而成效不大理想。
歷史遺留下來的問題不是不可以處理。私人會所免費享用官地如持續下去，將引發更大的社會矛盾，政府推行發展計劃亦必受重大阻礙。筆者建議重新檢討私人會所用地的批租政策，考慮徵收市值地價，實行用者自付的原則。
富人高價購買山頂豪宅自住不會受市民非議。同樣地，私人會所若付出市值地價，地皮便是會所的私人產業，富人在會所享樂便理直氣壯，反對被政府收地的理據可強得多。沒有市民變相津貼會所使用費或需大幅增加，但對富貴會員來說不算甚麼，最重要是消除社會不滿。
由於粉嶺高球場的收地爭議火頭已燒着，現時再討論是否徵收市值地價可能太遲，但香港還有不少私人會所，地價問題一日不解決，爭議將不斷重演。
陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。