「東北發展」煲起地產股

新界東北新發展區計劃容許發展商在四項條件下原址換地，區內擁有農地最多的恒地及新世界發展，獲多家證券行唱好，昨日股價上漲超過4%及2%。

投行消息透露，早前本港地產股超賣，昨日開市前有證券行銷售部發表投資簡報，建議客戶借消息追落後。

落實需時漲勢恐短癮

消息透露，有券商分析員向發展商查詢，有發展商高層表示，現時未悉東北新發展區涉及土地會否覆蓋公司農地土儲，目前地價不便宜，又預期徵地或要到一五年才會展開，屆時估計會有最少一年時間讓發展商決定自行發展或進行換地，所以東北新發展區計劃不會促使發展商加快補地價，更不會即時提高公司盈利及估值等實際利益。

分析認為，農地必須落實補地價，才能反映真實價值，而東北新發展區最快要到二三年才有房屋供應，所以對樓市沒有實際影響，昨日地產股漲勢屬短炒，下半年走勢主要是跟隨息口。

恒地土儲多大行看好

不過，花旗、瑞信、大和發表報告，唱好計劃最利好恒地。瑞信認為，現時恒地約314萬方呎土儲位於東北新發展區內，包括粉嶺北的烏鴉落陽270萬方呎及古洞北44萬方呎，如果港府落實詳情，將有助恒地區內土地價值。

現時恒地於粉嶺北馬適路擁有近300萬方呎農地，最有機會被劃為公私營混合住宅，花旗假設換地價平均每方呎2,000元，預期恒地相關農地平均每方呎樓面資產淨值會提高約1,000元，如果一半農地獲准變為住宅用地，以地積比率6倍計算，相關農地資產淨值增加約90億元。

新世界發展粉嶺北烏鴉落陽約69萬方呎土地，部分落成洋房及空置中，將受惠計劃重新發展成高地積比率的高密度私人住宅。

至於洪水橋屬於下一個農地轉換區，於該區擁有農地的恒地及新地將會受惠，其中恒地擁有農地大約550萬方呎。