名家筆陣：捐地起樓 難在執行

全新土地開發需時

缺乏土地令房屋供應不足，其主因不在於香港是彈丸之地，而是欠缺有效的發展計劃。翻查資料，本港九大衞星城市的發展，開始約於上世紀七十年代初的荃灣、沙田和屯門；緊接的是七十年代中，再有大埔、元朗和粉嶺（包括上水）三個以鐵路沿線為主的新市鎮；進入八十年代後，另添將軍澳和天水圍東西兩翼。可是在往後的近二十個寒暑，則只有一個遠離市區的東涌，且發展緩慢。

發展一個新市鎮的難度愈來愈高，在民意受高度重視的社會，要打造基礎設施動輒花上十年八載。從環評、民調及收地等早期研究和部署，繼而具體落實涵蓋交通、水電、學校、醫院、商場、娛樂、體育等等不同層面，以至商業或工業的配套，更甚者需要照顧和平衡各方持份者利益，所耗代價不菲。否則，大嶼山的郊野再多，啟德的地點再方便，也不可變成另一個大型住宅發展用地。

既然全面發展需時，如有短線緩衝的方法，理應多加考慮。政府面對市區用地飽和、新市鎮土地供應有限、農地難以被即時收集，四叔的多年農地儲備當然屬不俗選擇，尤其這數幅土地鄰近交通方便的市集，並不需要龐大的基建。

社區建設政府配合

話雖如此，農地要發展成為過千至上萬單位的數個屋苑，簡單的基本配套設施絕對不能沒有。過往經驗顯示，大型屋苑由私人發展商籌建，政府也絕不能不配合鋪橋搭路，甚至劃上過馬路行人輔助線的細緻跟進。相對地，政府也可提供合適的發展環境，吸引發展商加速建樓，最終方便居民安居樂業。因此「雞生蛋、蛋生雞」，誰先誰後已不重要。

四叔捐贈土地，如政府豁免地價，按建築成本出售，上車盤僅需百萬元，折讓值超逾現時價樓百分之五十，若多幾位地產商同樣參與，市場湧現數萬單位的細面積上車盤，基層自住物業的需求可望得以紓緩。

正面思考抓緊機遇

構思看似亦屬完美，只是推行卻非易事，困難盡藏於實務細節中，例如買樓人士的背景審查、即時出售的獲利限制、日後轉售的相關考慮、發展商的批核準則，以及物業管理的權責安排等。

世上沒有完美無瑕的瑾瑜美玉，河有兩岸、事有兩面，希望具智慧的港人多從正面看問題，集中精力、抓緊時間、出謀獻策，多提具建設性意見，以便推行合適制度，讓更多人可以受惠。

陳鳳翔

具三十年經驗的資深銀行家，目前擔任香港城市大學兼任教授、香港銀行學會高級顧問、香港教育局資歷架構的銀行業行業培訓諮詢委員會委員。他分別於英國和香港取得工商管理博士學位及金融學等三個碩士學位。