投資動向：地產股買唔買得過？

一向有散戶粉絲的四叔，身體力行不斷買入地產股，仲話未來升幅可以翻倍。然而，「息魔」陰霾下樓市震震哋，股市亦唔好過，今期一於同大家一齊計計數。

香港樓市自○三年沙士後步入升浪以來，樓價指數於今年三月升到123.66的歷史高位，較九七年十月的102.93還要高，高處漸見調整壓力，終在政府一個又一個針對招數下，出現了拐點，五月初回落至118.51，市場交投急跌，氣氛大受影響。同一時間，唔少地產商又密集地進行分拆，包括已上市的朗廷（01270）、合和實業（00054）分拆合和房產（00288）上市，現正進行招股。

市場亦一直有傳新世界發展（00017）會分拆酒店投資上市，地產商連番分拆予人急急套現之感。四叔叫人買地產股，地產商就在「散貨」，小股民究竟跟邊個？

樓價高位回落5%

其實，樓價是升是跌離不開幾大因素，包括政策、供求、利率、通脹、市民購買力及樓價期望。未來數年香港總供應單位達6.7萬個，是○七年以來最高水平，政府又無任何迹象會放鬆現時針對樓市的非常措施，只要超低息的環境一旦改變，供樓負擔上升，將增加樓價下跌的誘因。

不過，樓價由三月高位回落以來，只下跌約5%，本港地產股卻跌得更多，新地（00016）今年一月中高位是129.85元，上周五收報99.1元，累跌兩成三；信置（00083）同期累跌約兩成六。股價跌跌不休，實際已把樓價下跌15%的預期Priced in，資產值又未重估，行業現時的股價折讓幅度逾四成，較五年平均折讓三成為低。近二十年來，於九七至九八年及○八年曾出現過折讓幅度擴至約五成的非常情況，但為時甚短，瞬間過後，折讓幅度便迅即收窄，大部分時間都徘徊兩三成的上下。

最緊要量力而為

是否要把握股價折讓吸引的時機上車，當然仲要睇埋大市狀況，因股市是一頭缺乏理性的東西，可以好情緒化，投資者悲觀的時候，好股差股乜都掟，所以股民不可單睇行業數字，仲要捕捉大市方向，尤其是恒指成分股內，足有8隻打正旗號是本地地產股，另加一隻綜合型的和黃（00013）。

港股目前正處「六絕月」，要買貨實在唔爭得一時。另外，股價折讓幾大都要睇股份的資產值如何，地產股持有最多資產是土地、未賣及投資物業，一旦樓價急跌，資產值重估，股價唔升，折讓幅度都自然收窄。要炒折讓夠大，背後要有個假設是樓價、地價唔會跌到好離譜，所以買樓要量力而為，買股都一樣，仲要有坐貨的能力。

龍頭股貨如輪轉

長實（00001）及新地是目前兩間上市市值最大的本地地產商，上周五市值分別是2,406億元及2,647億元，擁龍頭地位。長實以往是「賣樓王」，手上項目多，去年盈利321.52億元，明年前預計有唔少項目落成，分散於大埔、將軍澳、荃灣及長沙灣，涉及約三千多個單位。

新地未來一年的項目唔多，九龍站還有貨尾單位，發展收益或受到影響，但其總資產當中逾六成是寫字樓、零售舖位等投資物業，現金流穩定。若把地價及樓價視作麵粉及麵包，發展商無非係賺中間的增值部分，至緊要貨如輪轉。

新世界折讓最大

主要地產商之中，新世界的股價折讓一向最大，原因是公司負債高、收入反覆，預測性相對難掌握。恒地、新地及信置的股價折讓都在四成以上，吸引力較高。新地既是龍頭，又有穩定的租金收入，長期折讓幅度應在兩成左右水平，但近年公司近年爆出不利傳聞，股價跑輸大市，又跑輸同業，反映市場對其價值睇法有改變。

恒地的歷史平均折讓近三成，公司是擁最多農地的發展商，四叔近期高調捐農地，若然成功，有助加快轉換農地，大和就估計只要農地每呎樓面地價達1,000元，恒地每股資產淨值便可提升30元。

宜留意資產分配

除房託之外，希慎（00014）是名副其實的收租股，租金變化對其估值影響最大。新地、信置及恒地的投資物業比例都唔低，長實持有的投資物業比例相對較低，約佔一成資產，發展收益的重要程度較高。恒隆地產（00101）近年積極發展內地業務，大部分內地項目都是長線持作收租用途，反而是九倉（00004）經過一輪收購後，唔少發展項目位於內地，佔相關資產近九成，未來仲計劃加強內地業務，似乎更睇好內地的發展。