啟德兩幅「港人港地」由中資發展商以貼近市場估值上限價奪得，雖然地契條款限制多多，成交價卻近乎毫無折讓。昨天有外資大行發表報告，認為將來落成後就算以接近同區二手呎價出售，發展商的投資回報率仍屬偏低，言下之意大概是要維持一貫利潤率，便要賣得更貴。很多港人以為建在「港人港地」的住宅會便宜些，這期望已徹底粉碎，繼續捱貴樓。
今次打正招牌推出港人港地，結果落入中資發展商手中，少不免予人格格不入的感覺，可是香港屬自由市場，只要過程公平，便應該來者不拒。其實，今次更值得注意的是，在特區政府不斷出招企圖為樓市降溫底下，對應付樓市調控經驗豐富的中資發展商，肯出最高價一口氣買下兩幅地，預示着本港樓價未來繼續易升難跌，不相信各項辣招真的會有用。
內地對樓市進行各式各樣調控，少說也有十年八載，樓價總是愈調控愈升，停漲只屬短暫，爆升才是常態。市場普遍認為內地樓市調控無效，根源在各級政府十分着緊土地出讓金收益，與香港政府財政極之依賴賣地收入如出一轍。因此，內地各級政府在執行調控政策時多數虛張聲勢，不會真的令樓價大跌，難怪在號稱最嚴厲的新「國五條」打壓下，內地城市依然不斷賣出地王，相同的邏輯顯然亦適用於香港。
此外，內地樓價易升難跌、甚至只升不跌，與買樓用來投資或投機的風氣長盛不衰，有莫大關係。私人住宅市場從來都有着投資與居住的雙重特性，不可能完全分隔開；而且當樓價累積可觀升幅，用家變炒家、自住變投機亦屢見不鮮。因此，只要投資價值一日存在，就算只賣給港人，也不代表樓價沒有上升空間。
本港住宅樓價一直居高不下，根本原因在於供求長期嚴重失衡，令無樓一族最不滿的則是樓價升幅與收入嚴重脫節，上車變得毫無希望。那麼港人港地真的是用來興建相對廉宜的住宅助人上車嗎？實情恐怕不是。政府曾講過，港人港地政策是選擇符合中產需要的土地，規定住宅單位建成後只能賣給合資格的香港居民，嚴格來說只是「港人優先」。而且中產收入高低差距巨大，究竟照顧哪一個層次的中產大可自由演繹。
觀乎兩幅港人港地，雖然地契有限量條款，意味着應以中小型單位為主，但同時又規定最少有一成樓面為低密度住宅，市場估計會是十多座幾層高洋房，如此「別出心裁」，又怎可能是一般上車盤！其實，在政府推出買家印花稅之後，非港人及公司買家幾近絕迹，等於變相執行港人港地，樓價依然照升，想上車的依然望穿秋水，難怪有專家說建在港人港地的只是普通私樓而已，講多無謂。