美孚樓一夜上落28億

二手樓宇實用面積同樣「可加可減」？差餉物業估價署早前完成荔枝角美孚新邨逾1.3萬個單位實用面積覆核工作，並且對有關物業單位的實用面積進行調整，儘管差估署披露97%單位實用面積上下調整只有3%以下，然而按照目前美孚平均實呎計算，例如有單位與○四年比較，「縮水」達27方呎，「減值」逾24萬元，亦有單位「升值」13萬元，估計整體樓價受影響高逾28億元。

美孚實用面積「縮水」及「發水」實錄

今年二手樓宇踏入實用面積計價年代，差估署物業資訊網屬查核實用面積主要途徑，然而該署最新資料顯示，個別單位現時實用面積，與○四年比較「縮水」27方呎。

千呎變997呎減值24萬

差估署回覆本報查詢時表示，為求能準確評估物業應課差餉租值，該署一直有定期覆檢計劃，檢視物業的有關實體數據會否因環境變遷、樓宇設施更新或結構更改而需進行修訂，每年覆檢物業單位數量不同，視乎物業種類及覆檢範圍，去年十二月完成美孚新邨逾1.3萬個住宅單位實用面積覆核工作，並且對有關物業單位實用面積進行調整。

有代理指出，美孚實用面積突然調整，會令他們無所適從，在推售時有一定困難。

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不過，市旺時美孚新邨每月可錄到逾百宗買賣成交，現時部分業主「身家」突然「縮水」，以該屋苑一期百老滙街雙號一個中層單位為例，早年實用面積約1,024方呎，但物業資訊網最新資料，該單位實用面積「縮水」至約997方呎，按現時平均實用呎價約9,100元計算，單位已自動「減值」約24.57萬元。

有單位「發水」升值13萬

不過，有人歡喜有人愁，美孚新邨個別單位實用面積自動「發水」，例如三期百老滙街雙號一個低層單位，實用面積由原來約1,312方呎，突然增加至約1,327方呎，樓價因此增加逾13萬元。有業界估計，是次調整有機會與樓齡有關，儘管現時部分「高齡」屋苑及不少於六、七十年代出售的單幢樓，暫時未聞實用面積有更改，但不能排除日後會如美孚新邨一樣，發生「縮水」、「發水」情況。

代理：推銷有困難

有代理表示，在二手樓宇全面採用實用面積計價措施下，有關調整令他們無所適從，推銷時有一定困難。高緯環球大中華區評值諮詢部張翹楚稱，代理向買家推銷單位，主要是據差估署資料，若不時修改，代理難以適應，而且買家更有機會「無端端買貴咗」。