位處啟德發展區的兩幅「港人港地」昨午截標,頓成市場關注焦點,主要由於港府宣布「港人港地」政策後,這是首次根據新政策推出的住宅地皮,具有測試水溫的作用。
從發展商參與投標的數字看,「港人港地」初試啼聲,可謂旗開得勝,兩幅地合共吸引約三十份標書,雖然在兩幅地皆有投標的發展商數目也頗多,扣除重複的部分,實際參與的發展商數目縮減至十多個,數目仍不算少。
值得留意的是,今次參與的財團幾乎網羅全港大、中、小發展商,算得上是一次盛事,顯示港府推出的地皮如果位置優越,交通配套得宜,發展規模不算太巨大,即使設定種種形式的規限,發展商參與的意欲依然甚高。
不過招標反應熱鬧歸熱鬧,成功與否尚難定奪,整件事只是揭開了一半結果,另一半要看發展商如何出價,以及港府會否再次因為價錢不合而收回土地。這些問題要留待最快下周公布招標結果才有分曉,現階段只能抱觀望態度。
事實上,業界對這兩幅「港人港地」的估值差距甚大,反映新政策帶來的不明朗成分甚多。每呎樓面地價估值由二千七百多元至五千五百元不等,成交總值最低估計合共僅二十多億元,最多可超過四十億元,估值大小,視乎規限條款對地皮價值影響的程度而定。
莫說測量界或地產代理業界無法掌握新政策下的地皮價值,即使政策局官員以及發展商相信都難以定準。不妨看看這類單位落成後的規限,其中包括轉售限制,第一手買家和未來三十年的轉售對象都必須是本港永久居民,不可售予公司名義的買家,小業主購入單位後再租予其他人士,租期也不得超過五年等,這些限制涉及的變數甚多,顯然對單位的樓價和租值帶來一定影響。
如果發展商的出價大部分處於估值下限,港府要接納出價相信有一定難度,即使發展商出價屬於估值上限,亦不表示這是好價,因為這個價錢連同建築成本計算在內,未來的呎價仍低於目前市區的居屋或公屋樓王價錢,對樓市帶來新一波衝擊。
「港人港地」政策會否像其他本港房屋政策一樣雷聲大雨點小,或是青黃不接,現在當然太早下判斷。毫無疑問,「港人港地」政策的試驗性質相當濃厚,未來會再推出甚麼地皮,政府及業界對這類地皮的價值評估能否拉近差距,港人是否接受,樓市會否進一步被扭曲,都是一大串有待解答的問題。
無論「港人港地」是權宜之計,或將來成為長期政策,港府當務之急,是及早制訂長遠房屋政策,按照本港經濟發展方向及人口變化的需要,為本港定下可持續和穩定的房屋發展藍圖,減少因為政策擺動及供應忽多忽少對樓市造成的干擾。