政府年初加辣遏樓市，二手市況即陷入冰封狀態，惟隨着業主面對現實肯「將就」減價，加上銀行積極搶樓按生意，吸引置業人士出動執平貨，令低迷的市況重現生氣，其中屬上車、換樓熱點的沙田區，五月份市況明顯回勇，部分指標屋苑交投倍數回升，雖然未至於重返辣招推出前旺市水平，但市況明顯已有走出谷底「重新上路」迹象。現時區內仍不乏平貨，準備趁市況喘定而置業的沙田Fans，入市不妨趁早。
沙田是本港第一代新市鎮，以城門河為中軸向兩面的山脈發展，今日更已擴展至馬鞍山一帶，由於區內規劃完善，政府設施、休憩用地、大型購物商場等社區配套一應俱齊，沿城門河、沙田海以至吐露港一帶風光明媚，居住環境優美宜人；加上對外交通方面又有港鐵連接，無論出市區或者北上頃刻即達，故此區內屋苑成中產人士喜愛聚居之地。
地產代理表示，五月區內四大指標屋苑沙田第一城、駿景園、沙田中心及新港城交投轉活，其中沙田中心及駿景園的成交量更分別按月勁升11倍及近兩倍，雖未回復辣招前旺市水平，至少反映業主願意減價，吸引上車及換樓客出動執平貨，帶動區內二手市況有走出谷底迹象。
對於上車客來說，區內首選自然是沙田第一城及沙田中心，前者規模屬區內最大，且自成一隅；後者坐落沙田市中心最旺地段，加上鄰近沙田公園等社區配套，盡享繁華與寧靜兼備的生活。兩屋苑現時不乏300餘萬元的減價盤。
至於一心想趁樓價回落換樓的人士，「平平哋」可揀新港城，位處馬鞍山最黃金位置，落樓下可搭港鐵、逛商場，細三房戶500餘萬元有交易。而想「豪」住沙田大三房戶，首推樓價低水的火炭豪宅指標駿景園，呎價比區內上車屋苑平得多，不失為至抵的換樓之選。
沙田市中心是不少沙田Fans喜愛的聚居地，不但鄰近沙田港鐵站，對外交通方便，站口附近的七個屋苑各自設商場，並有天橋相連接，形成龐大的生活社區，購物消閒行兩步就到，加上沙田公園、大會堂等社區配套近在咫尺，置身其中盡享繁華與寧靜兼備的生活。
上月市中心屋苑市況明顯走出谷底，按月交投倍升，復甦得最快要數主攻上車客的指標屋苑沙田中心，四月交投淡過沙士，僅得1宗成交，但隨心急換樓的業主及想止賺離場「換馬」的收租客願意減價出貨，一般較高位回落7至8%，加快上車客的入市步伐，帶動五月錄12宗成交，按月勁升11倍，市況今年最旺。
美聯物業首席高級營業經理陳國良表示，五月沙田中心不乏超低價成交，一收租客持有的東寧大廈低層G室一房戶，建築/實用面積405/310方呎，以低市價逾一成的318萬元售出，回歸一年前價位，相當跨張。
不過，經過上車客一輪掃貨後，貼市價放盤已減一半至約20個，當中平價盤為海寧大廈高層B室，望內園，建築/實用面積391/297方呎，叫價348萬元，較高位回落5%。
另外，區內另一旺場的屋苑為今年正計劃翻新的偉華中心，在業主積極減價甩貨下，五月錄八宗成交，按月升三倍，其中2座低層H室兩房戶，建築/實用面積404/318方呎，以318元售出，呎價創一年新低。
單位：海寧大廈高層B室
建築/實用面積：391/297方呎
叫價：348萬元
屋苑賣點：繁華與寧靜的生活兼備
沙田第一城是沙田規模最大型的屋苑，鄰近港鐵第一城站，位置自成一隅，最吸引之處在於各期圍繞着商場、泳池、街市及巴士總站等社區配套而建，起居生活自給自足，向來是上車熱門勝地。
美聯首席高級營業經理黃錦瀚表示，自一月屋苑錄逾百宗成交後，受重重辣招推出拖累，二、三月市況無以為繼，二月交投更勁減逾七成至不足30宗，不過隨着驚青業主見市況低迷，「低頭」減價離場，四月回升至近50宗，至五月繼續攀升至60宗水平，雖未回復一月時暢旺市況，惟較二月最低潮期急升一倍，買家除上車客外，亦不乏收租客入市。
他續說，上月交投持續回勇，業主肯減價起關鍵作用，由於部分平價盤失守300萬元，與去年動輒300餘萬元的旺市價明顯平一截，個別更低至280萬元，吸引上車客入市。不過，隨着超平筍盤被市場消化，放盤價亦有所回升，以現時入門交吉盤的46座中層E室為例，建築/實用面積395/284方呎，現叫320萬元，建築/實用呎價8,101/11,268元，雖然相比五月初最平時已回升約4%，但較辣招前最高位回落7%。而現時沙田第一城300萬元以下放盤亦已所餘無幾，大都是極低層「殘裝」，或者曾發生事故的單位。
單位：46座中層E室
建築/實用面積：395/284方呎
叫價：320萬元
屋苑賣點：沙田規模最大，自成一隅
馬鞍山大型屋苑林立，最方便就腳首推位處市中心黃金位置的新港城，住戶落樓下即達大型商場及港鐵馬鞍山站口，加上規模區內最大，其市況成區內樓價的探熱針。
世紀21奇豐經理趙詠欣表示，馬鞍山五月二手市況明顯回勇，各大私樓及居屋共錄約百宗成交，較四月急升逾倍，除市場焦點的居屋熱爆外，作為區內指標屋苑的新港城市況亦不遜色，五月錄12宗成交，不但較四月七宗穩步上揚，亦較二、三月最靜時倍升，當中逾半數為三房戶成交，尤其是建築面積近七百方呎的細三房戶成追捧對象。
她續說，換樓客見新港城樓價從高位回落近一成，當中K座中層1室，建築/實用面積750/551方呎，以535萬元售出，低市價一成，由於三房戶減價後銀碼較「親民」，吸引該類客源趁平入市。現時新港城貼市價的三房放盤已減逾三成至20個，最平為F座高層5室，建築/實用面積696/519方呎，五月時原以高位價550萬元放售，現減17萬至533萬元。
另外，區內另一旺場私人屋苑為呎價貴絕同區的銀湖‧天峰，五月錄11宗成交，兩房戶居多，現時兩房筍盤為7座中層F室，建築/實用面積739/564方呎，附裝修，叫550萬元，低市價3%，較高位回落8%。
單位：F座高層5室
建築/實用面積：696/519方呎
叫價：533萬元
屋苑賣點：落樓下可搭港鐵、逛商場
鄰近火炭站的駿景園，曾是新界樓王，前臨城門河及沙田馬場的上佳位置，九七樓市高峰期時頓成炒家樂園，摸貨成交不斷，樓價炒到癲，但一場亞洲金融風暴令樓價大縮水，不少炒家走避不及損失慘重，至今仍未返家鄉，惟區內豪宅指標的地位未變。
利嘉閣高級經理蔡勉紅表示，現時炒家已絕迹駿景園，在用家主導市場下，樓價已無復當年勇，不過正因為樓價低水，現時最平實用呎價只是8,000餘元，價位連實呎動輒萬元的沙田中心、沙田第一城等上車屋苑亦不如，即使業主調價空間不大，辣招後樓價幾近無跌過，五月仍吸引換樓客入市，整個月共錄11宗成交，較四月急升近兩倍。
蔡氏續說，五月最受捧為建築面積千一、二方呎的山景三房戶，現時山景最平放盤為2期9座低層A室，建築/實用面積1,206/1,038方呎，叫880萬元，低市價5%，較辣招前高位回落4%。至於當年被炒家追捧的馬場景單位，筍盤首推1期7座高層E室，建築/實用面積1,623/1,373方呎，廳房遠眺馬場美景，現叫1,580萬元，低市價約2%，較九七摸頂價折讓超過三成。
不過，火炭樓齡最新豪宅屋苑御龍山，由於價位貴絕火炭，實用呎價動輒萬元，以上述駿景園山景放盤價為例，只夠買御龍山建築面積千方呎三房戶，故上月交投未見明顥回升。
單位：1期7座高層E室
建築/實用面積：1,623/1,373方呎
叫價：1,580萬元
屋苑賣點：享環迴馬場美景