名家筆陣：舊樓大貶值

根據地政總署二○○○年發出的作業備考，「房屋」被定性為一座只有一正門及一逃生出口的建築物。一幢三、四十層高的商住大廈若只有一正門及一逃生出口仍算「房屋」。若政府租契上無限制只可建一座房屋，一幢大廈是可橫跨數個地段。

終院判詞影響深遠

上述終審法院判詞則指出，「房屋」的涵義須參照政府租契訂立時的情況，因此房屋多屬低層建築物，一幢二、三十層高的大廈並不符合定義；橫跨多個地段合併發展，在某些政府租契下亦不再符合要求。

據聞地政總署已內部決定廢除二○○○年的作業備考，並依照終審法院最新判詞執行政府租契限制。如屬實，很多市區舊樓價值將大幅下滑，發展商亦無意欲併購重建。

筆者嘗試說明判詞對舊樓價值的影響。假設有5個相連地段，每個地段面積一千方呎，合併面積五千方呎，地積比率9倍，樓面地價每方呎七千元，合併地盤價值為3.15億元。如每個地段上有一幢6層高唐樓，假設各單位把合併地盤價值平均攤分，每單位業主可分得1,050萬元。即使發展商併購業權時須打折作風險撥備，收購價也起碼有七百萬至八百萬元（附表一），足夠小業主換購新單位。

若每個地盤只可作個別發展，亦不可超越舊樓高度，地積比率和樓面地價均會下降。假設地積比率為4.5倍，樓面地價為每方呎六千元，每個地盤的價值僅為2,700萬元，6個單位平均分攤，每單位只得450萬元。發展商收購價或降為約三、四百萬元（附表二），若不足夠小業主換樓，收購不可能成功，市區重建亦不可進行。

若政府嚴格執行終審法院判詞，發展商須補地價才可將5個地段合併發展，支付相等於合併地盤價值（3.15億元），與5個地段個別價值總和（1.35億元）之差別的補地價金額（附表三），當中差價（1.8億元）將歸庫房。

補價剝削舊樓業主

發展商必然有重建項目受影響，但仍在小業主手中的舊樓單位數量最多。從上述計算，發展商開展新併購項目時，支付給舊樓業主的收購價必先扣除補地價費用，表面上是打擊發展商，實際上是向舊樓業主搶錢。

強拍門檻降低後，發展商積極高價收購舊樓，令很多舊樓業主得以換樓改善環境。若政府嚴格執行終審法院最新判詞，將令市區重建舉步維艱，無數舊樓業主不能改善居住環境。過去數年併購活躍，舊樓價值大幅提升，一般四、五十年的舊樓也動輒七、八千元一方呎，其中已包含可能被發展商收購重建的未來價值。若政府變相充公了舊樓的重建價值，一般地契上有「房屋」限制的舊樓樓價必然大幅下滑。

從專業及法律的角度看，地政總署執行終審法院的新判詞無可厚非，可是若影響到眾多舊樓小業主，阻礙市區重建，政府應考慮寬鬆政策，放棄嚴格追隨判詞的處理手法。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。