港股在四月表現神奇，可以因為外資看淡以中國為首的新興市場，而跌至21,512點的今年低位，卻又可以在中國相關的一籃子數據未見明顯改善前，急速扳升至五月一日假前的22,863點高位，走勢與其說是凌厲，倒不如說是離奇。
事實上，中國甚至乎整個亞洲區的經濟數據，有進一步轉差迹象。昨日，中國國家統計局公布最新的四月份採購經理指數為50.6，不單較三十一位大行分析員的平均預測數字50.7為低，亦明顯低於三月份的50.9。今日A股五一假後重開，相信會因這個數據而再見沽壓，香港恒指亦有可能因此而乘勢回吐。當然，國企指數面對的沽售壓力會更大。
大盤可能乏力，但香港的新股市場，卻似乎有愈搞愈興旺的氣氛。除了內地相關的光大銀行、銀河證券和中煉化工程外，一眾由香港地產收租股分拆出來的新股，亦似乎甚受歡迎。已傳出過關並積極籌路演的，便有鷹君（00041）分拆出來的酒店物業，和由合和（00054）分拆出來的收租物業。
雖然從客觀數字看，香港地產市道已明顯受壓，並進入調整階段。甚至乎有幾家國際性投行研究部估計，香港住宅價格有可能在未來十二個月，調整15%至25%不等。像身邊酒友，已轉戰地舖市場的「少年樓神」，雖然沒有不惜代價沽貨離場，但亦少有地決定離港旅遊，希望退一步遠觀冷靜一下，免得錯買或錯賣。不過從一些商界朋友得知，一線辨公大樓和商場的出租率及續租租金，卻仍然不俗。
無可否認，動輒一個月內兩番炒人的投資銀行業，已經因為成本壓力逐漸失去支撐甲級寫字樓中流砥柱租客的地位。但因歐洲經濟的動盪，持續來港設點拓展大中華市場的外國非金融企業，足可代替金融業對這些物業的租賃需求。
地舖短炒客為免影響物業估值下跌，寧丟空物業不出租，也不願降租求客的做法，令很多收租股旗下的大型商場，幾乎成為優質租客唯一選擇，這客觀形勢，亦令這些股份租金收入，在未來數年保持在歷史性高水平。現金收入穩定，分拆出來的收租物業公司，便有資格派高息，亦即投資界所謂的有「腰」（Yield，利息或股息收益率）。
事實上，在日本也加入瘋狂量寬後，歐洲以外發達國的實際利率不是負就是零，令全球保守投資者被迫展開尋「腰」之旅。連已處於中衰的蘋果，發行數以百億美元計的不同年期債，傳出的息口亦僅需輕微在美國政府之上，好「腰」難求顯而易見。難怪，新發行的垃圾級企業債，愈發息口成本愈低，發行企業的質素亦愈垃圾。
各式地產信託（REITs），股息除淨後，帳面股價還不跌反升。如此類推，這趟尋「腰」之旅，有可能令還有收租物業可供分拆的收租股，短期內股價回勇！
申銀萬國聯席董事 鄭家華（作者為註冊持牌人士）