Smart Money：置業按揭息揀至抵

P按受歡迎 佔逾八成

浮息按揭分別以最優惠利率（Prime）及銀行同業拆息（Hibor）為按揭利率基礎的P按和H按，息率會有升跌。相反，定息按揭的息率在指定期限內固定，置業人士初期毋須擔心突如其來的供樓開支上升。經絡按揭轉介引述金管局資料顯示，今年二月定息按揭產品選用比例只有0.3%，P按則佔大多數的86.4%，惟數字未反映上月銀行調升P按利息、及上周恒生新推定按等情況。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，就算○四年較多人選用定息按揭，比例亦只約15.4%，原因一來銀行要承擔較大息率風險，未必所有銀行肯推出相關計劃；另因定按息率一般稍高於浮息按揭，一開始就「蝕息」或令部分人放棄揀選定按。

加息周期 定按變吸引

不過，隨着美國加息是必然方向，現時陸續有銀行推出息率貼近甚至低過P按的定按，她相信選用定息按揭的比例將上升。至於近月少了置業人士選擇的H按，以大新的H+1.9厘計劃較具吸引力，亦即實際按息約2.1厘，較現時最抵P按便宜一點，惟要注意該行H按的封頂位為P-2.7厘，即2.55厘，較普遍P按計劃為高。

至於選擇哪種按揭，仍應視乎個人需要。劉圓圓舉例，如業主的財務狀況較緊張，每月固定供數千元已很吃力，一旦息率上調，每月要供多數百元就會影響生活，又或業主預期數年內將有開支較大的計劃，則選定按或較適合。當然，置業人士要留意定息期後，定按的按揭利率亦會以浮息計算，未來也將承受加息風險。

比較銀行息率最直接

要找出最抵的按揭計劃，比較息率是最直接的方法，惟要注意現時滙豐、恒生、中銀香港所用的P為5厘，其餘銀行的P為5.25厘。現時市場上以中小型銀行提供的P按息率最低，例如大新、永隆、富邦等繼續提供P減3.1厘，即實際2.15厘。

至於定按方面，恒生及花旗各有賣點。上周加入戰團的恒生提供四個定息期選擇，首1、2、3及4年的按息分別為1.8、2、2.3及2.4厘，定息期後按息為P-2.6厘，即與該行現時P按的2.4厘相同。該行定按息率全城最低，但缺點是不設現金回贈。至於花旗給予「特選客戶」的定按優惠，雖然首3年定息要2.4厘（定息期後P減2.85厘，即同樣2.4厘），但附帶最高1%的現金回贈。

看附帶條件 免遭罰息

比較按揭計劃，除看息率，其他條款特別是現金回贈及罰息期同樣重要。譬如，若預期美國較快加息，大家認為中銀香港首5年定息按揭的利息開支可能較低，但由於計劃不設現金回贈，兼且罰息期與定息期掛鈎，即同為5年，否則需繳付貸款額3%的罰息，靈活性較該行P按僅3年罰息期為低，預計短期會換樓的置業人士應考慮清楚。

另外，不少銀行普遍提供最高1%的貸款額現金回贈，但個別銀行會將之與罰息期掛鈎，如滙豐客戶若在第一年終止P按，除要繳付3%的罰息，亦需退還全數現金回贈。